今年，北京房地产二级市场的利好政策不断出台，市场走势渐好，有越来越多的人想将自己手中的已购公房出售。但大多数业主对二手房市场不了解，也不知道自己房屋到底值多少钱。在卖房时就有几分担心：价格报高了，不容易卖出；价格报低了，自己又吃亏。那么该如何确定房屋的市场价格呢？链家•宝业建议业主运用以下两种方法来确定房屋市场价格：第一种是运用市场比较法，第二种是运用成本法。这两种方法的适用范围有所不同，一般来说，如果所出售的房地产周边有较多类似的房地产出售，那么选用市场比较法来进行估价就比较适合；反之，如果所出售的房地产周边从来没有或很少有成交案例发生，那么就较为适合采用成本法来估价。
如何运用市场比较法进行估价 市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在市场比较法估价中，需要对交易情况、交易日期、房地产状况进行修正。 市场比较法的操作步骤：第一步、搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其它方式了解到自己房屋周边的交易实例；第二步、进行交易修正。一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素）、权益状况修正（土地使用权年限）和实物状况修正（新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素）三方面。第三步、求取比准价格。 链家·宝业对大量成交的已购公房案例进行分析研究，认为需要修正的主要因素有以下几方面：房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气。它们各自的修正百分数如下：①房屋位置：0-3%（如果是在同一小区，修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，则可选取1-3%的修正百分数）；②建筑年代的相对折旧：1%（在实际的估价中，年折旧率是按2%计算，但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大，所以每年的相对折旧按1%计算较为适合）； ③楼层：一层为-2%；二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；④朝向（以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个为准）：东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%。⑤装修：精装修且在3年以内的为+3%，3年以上的为0%。⑥暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%。 例如团结湖北三条一套55平方米的两居，成交价为4900元/平方米，建筑年代为82年，楼层为5/5，朝向为南北向，双气，普通装修。如要评估一套甜水园东里65平米的两居住宅，建筑年代为88年，楼层为5/6，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，各项修正百分数如下：房屋位置为-3%（比团结湖北三条的位置差），建筑年代的相对折旧为：6×1%=6%，朝向为-1%，楼层为1%-（-2%）=3%，其它修正系数为0。因此总的修正百分数为：-3%+6%+（-1%）+3%=5%。因此该房屋的比准价格为：4900×（1+5%）=5145元/平米。 链家•宝业教你一个小诀窍：看各中介公司在报纸上刊登你待售房屋周边的房屋售价，然后再打电话到中介公司询问该房屋的具体情况；或者是假装成二手房的购买者向各中介公司咨询购买你待售房产周边的房屋价格，这样就能从中介公司的专业人士口中得到较为真实的房屋价格。总之，市场比较法是二手房交易中最为普遍且说服力强的价格评估方法，对于老百姓来讲，不用专业的计算公式便能对自己即将出售的房产进行评估。 如何运用成本法进行价格评估 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。 成本法估价的操作步骤：第一步，了解有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。一般来说，房地产价格主要由以下六方面的费用构成：一是土地取得成本，二是开发成本，三是管理费用，四是投资利息，五是销售税费，六是开发利润。第二步，估算重新购建价格。重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润之和。第三步，估算折旧。有两种方法：一是观察法，估计房屋的成新状况；二是根据房屋的自然寿命折旧（一般来说，砖混结构住宅的自然寿命为50年，每年的折旧为2%；钢混结构住宅的为60年，年折旧为1.67%）。第四步，求取价格。旧房地产价格的成本法的基本公式为：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。 成本法的房地产各种费用构成如下：一、土地的重新取得价格或重新开发成本，可以根据国家颁布的基准地价（以《北京市居住用途地价表》所提供的价格为准），加上相关管理费用、投资利息、税费及利润来计算。二、建筑物的重新购建成本。主要是以建安成本为基础，再加上相关的管理费用、投资利息、税费及利润来计算。一般来说，多层住宅每平方米的建安成本约为1000元，高层住宅约1600元。三、相关费用。管理费用约占成本的2.5%-3%，投资利息约占成本的5.5%，销售税费约占成本的5.5%，开发利润约为成本的15%-20%。 例如，以成本法对上例甜水园东里65平米的两居住宅，建筑年代为88年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元/平米。那么该房屋的土地重新取得价格约为：3800×（1+2.5%+5.5%+5.5%+15%）=4921元/平米，该房屋为多层住宅，它的重建成本约为：1000×（1+2.5%+5.5%+5.5%+15%）=1295元/平米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了20%。求取价格，根据上面数据可知，因此该房屋的单价约为：（4921+1295）×（1-20%）=4972元。 链家•宝业教你一个小诀窍：如果你不知道自己房屋的土地级别，您不妨以周边新建普通商品房的平均销售价格，作为房地产的重新购建价格。举例说明：甜水园附近的新建普通商品住宅（华阳家园）单价为6600元/平方米，那么旧房地产价格为：6600×（1-20%）=5280元。但这是商品房产权的价格，与业主的已购公房产权还有一定的差别，另外商品房的户型结构也优于已购公房。因此，还需对它给予一定的修正，大约为-5%左右。该房屋的价格应为5280×（1-5%）=5016元。 当然两种方法评估的房价会有一定的差别，业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜水园东里2居65平米的已购公房住宅单价为：（5145+4972）/2=5058元，该房屋的售价为33万元比较适合。总之，业主通过运用上述两种方法就能确定自己的房屋价格，它基本上符合市场价格。因此业主也就可以放心地将房屋上市出售。链家•宝业在此提醒各位业主，根据上面所评估出来的价格是没有法律效力的，只能当作出售房屋时的价格参考。 |
