本报独家报道的《预售已老 现房当立》专题日前在业内引发强烈反响,行业人士纷纷通过本报发表观点,各抒己见,纵论利弊。本报将对此持续关注,并就现房制度以及如何才能真正平抑房价展开系列讨论
面对目前业内“现售”取缔“预售”的呼声,海岸地产副总陈枫近日在接受记者专访时坦言:“现售不可行,政府应当理性对待,否则不仅起不到平抑房价的作用,而且将对中国房地产造成灾难性打击。”
房企无法承受资金压力
陈枫认为,中国房地产企业都是中小企业,数量众多,但规模很小,最显著的特点就是资金实力弱。
在深圳,房地产开发公司就有600多家,作为行业第一的万科2004年销售额为76.67亿,市场占有率也不到1%,其它知名企业如招商地产、金地集团销售额仅为万科的二分之一,而美国房地产行业的前四名的销售额则均在90亿美元左右,销售规模是万科的10倍。
他认为,即使中国房地产行业老大与中国其它行业的大企业在规模上也不可同日而语。在现阶段的中国,如果等项目竣工验收后再销售,大部分企业将不具备开发项目特别是大型项目的能力。而中国住宅的高层业态与欧美国家的多层相比,开发周期更长,项目资金需求量更大。
将“波及”地产相关产业
中国房地产业最大弱点是企业自有资本比例低,融资渠道单一。
美国房地产企业自有资本率为70%、资产负债率为30%左右,而中国房地产企业与美国相反,自有资本率仅30%。美国房地产企业筹资渠道多元化,大型房地产公司都拥有自己的购房贷款公司,而目前中国房地产企业70%的资金来源于银行贷款和房屋预售。
陈枫表示,近年来部分上市公司进行了一些筹资多元化的尝试,但因无系统政策支持,通过其它渠道融资比例都较小。现售制度将切断企业通过预售融资的途径,而对银行的依赖性进一步增强。
“若忽视中国企业现状,实行现售制度,将对中国房地产业造成灾难性的损害。”陈枫认为,这将会使90%以上的房地产企业无法生存,行业萎缩,甚至崩溃,倾巢之下无完卵,灾难性的后果还会波及房地产的相关产业。
“现售”反而伤害消费者
“从网络调查及其它来源的信息来看,住房消费者普遍欢迎现楼销售制度,似乎这种制度最能保护弱势群体的权益,其实不然,我觉得若真推行现售制度反而会对消费者利益造成实质损害。”陈枫坦言,现售制度会造成两个严重影响消费者利益的后果:一房价大幅上升,二是产品和服务素质下降。
他指出,大量企业的淘汰会造成供应量减少,幸存企业在现售制度下的开发能力也将大幅降低,造成市场产品短缺,价格攀升。
同时,现售制度会使行业过快过度集中,形成少数企业的行业垄断,垄断将造成产品和服务质量下降,改革开放以来人们居住环境不断改善的趋势有望终结,居住更差和服务更差,虽然消费者不愿接受,却可能会成为事实。
目前宏观调控的主要目标是稳定房价,解决中低收入者的住房问题,维持社会稳定。陈枫认为,控制房价上涨过快的措施是增加供应、抑制需求。
但现售制度恰恰本末倒置——大幅度减少供应,加剧原本紧张的供求关系,人为造成产品短缺,促使房地产价格大幅上升。所以“‘现售’是与宏观调控的目标背道而驰”。
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