南京市首开住房公积金“限贷一次”先河，是抑制炒房还是阻碍普通市民的购房？有业内人士认为，南京公积金贷款政策的调整是本轮紧缩房贷的手段之一。
日前，南京市对公积金贷款政策进行调整，从今年9月1日起，南京市公积金暂对第二套住房说“不”——这则消息一经披露，立即引起各方强烈反应。
公积金贷款对第二套住房说“不”
南京住房公积金管理中心公积金贷款政策具体调整有两点，一是住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数；二是住房公积金申请条件。目前，引起热议的主要是第二点。按照新政策规定，缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。2007年9月1日起系统将对此进行判断。
南京市民张先生2006年5月申请公积金贷款买了套房，今年10月，他打算和女友王小姐结婚。按照新政策规定，一旦他和女友结婚，届时作为他妻子的王小姐，将不能再申请公积金贷款买房，即使王小姐有着20万的贷款信用额度，她仍然不能动用自己的信用来为自己贷钱买房。
此外，“第二次”不仅包含因购买第二处房产办理公积金贷款的，也包含因其他原因再次贷公积金的。2007年1月1日起施行的《南京市住房公积金管理条例》第十八条规定：缴存住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房，可以申请住房公积金贷款。因此，由于建造、翻建、大修自住住房而第二次贷公积金的也在本次禁贷之列。
新政出台的深层背景
有银行人士分析认为，南京市住房公积金贷款新政与今年公积金支取额大幅攀升、入不敷出有一定关系。南京市住房公积金管理中心公布的数据显示，1至7月份，全市已发放公积金贷款28.87亿元，截至今年7月底，全市住房公积金贷款余额为112.93亿元。今年以来房地产市场持续走热，不少银行甚至半年就把一年的公积金贷款额度给用完了，市场的火热已让公积金显得有些不堪重负。政府此次通过下调个人还贷能力系数和对贷款条件加以限制，可以减少公积金支出数量，实现公积金收支平衡。另外，住房公积金贷款新政也能在一定程度上抑制过旺的购房需求。
对此，南京市住房公积金管理中心相关人士在接受媒体采访时称，顺应国家宏观调控要求、防范资金风险和扩大互助受益面是公积金管理中心新政出台的三大目标。控制二次或多次使用公积金贷款，打击炒房行为，才是住房公积金新政的真正用意。而且，住房公积金贷款余额112.93亿元是指前期已经发放的公积金贷款减去目前已经回收的部分，这个资助量仍很大，说新政出台是出于资金紧张，这是一种误解。
还有一些业内人士在解读南京这一房贷新政时认为，这跟国家收紧银根政策有关。今年8月21日，央行宣布年内第四次加息，此次加息后使得个人住房公积金贷款(五年以下)的利率从4.50提高到4.59，整存整取定期存款(三年期)利率由4.68提高到4.95，首次出现公积金贷款利率与存款利率“倒挂”的现象。相较之下，使用公积金贷款买房受到购房人的追捧。与此同时，由于房价快速上涨，公积金贷款发放也在加速，这让相关部门不得不警惕资金风险。
“限贷一次”影响了谁？
目前，“限贷一次”政策的焦点性问题，主要是集中在对中低收入家庭的影响。对于刚工作没几年的年轻人来说，由于经济实力在购房方面还不足以一步到位，一般只能购买城区的小二手房或地区较偏的稍大的新房，所以不少人都有先买套过渡性质的房子的计划。
刚工作五年的陈先生，最近准备结婚，本打算在南京河西先买套60平方米左右的房子，过几年再换个大的。可现在公积金贷款只能用一次了，陈先生因此非常苦恼，是不是该咬咬牙索性一步到位地买个大房子？据南京新闻媒体报道，甚至有的年轻人为了应对此政策，推迟婚期，就为了双方都能贷上款买房。不仅仅是初次购房的年轻人，一些想改善现有住房条件的家庭，也必须重新考虑购房计划，毕竟，商业贷款的利息与公积金贷款相比，对于中等收入家庭来说，还是个很在意的数字。
一些楼盘的开发商也认为，无论是只能办理一次公积金贷款还是贷款额度的收缩，都将导致一些“想买，又担心资金状况”的人，因为顾虑高额的商业贷款最终放弃购房。
但对于某些资深“炒房族”来说，公积金新政策则基本没有影响到他们的投资。陈先生有家效益不错的公司，他同时也是一名“炒房族”。他坦言，自己用来投资楼市的钱，绝大部分是做生意赚来的，对于资金流动额几乎都在百万以上的陈先生来说，公积金贷款的利息相较于商业贷款省去的那几万块钱，与房地产的升值空间相比，根本不算什么。
政策调整是把“双刃剑”
有业内人士认为，南京公积金贷款政策的调整是本轮紧缩房贷的手段之一。其直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。“只贷一次”是比较科学的做法。
事实上，目前享受公积金贷款的人数只是缴存总人数的一部分，并不是所有人都享受到了公积金的实惠，许多无钱买房者只能默默缴纳。而本次南京出台的新政规定的“只贷一次”，从某种程度上可以缓解有钱人循环贷款，多次享受政策优惠的状况，真正体现公积金的互助功能。因为公积金本身具有保障和互助的特征，应该首先用来满足普通老百姓的自住需求。但同时也应该看到，公积金调整除了抑制投资性行为，对自住购房者和改善住房人群也产生了影响。
当前国家对新房的政策导向是“稳定房价”，江苏省房产厅有关人士认为南京市出台这个法规是根据当地实际出发的，南京市的总体房价水平在全国都是排在前列的，这一新政会对当前热得发烫的楼市起到一定的降温作用。而江苏其他二三类地区的房价则比较低，因此，该政策还只是一个地方性的个例，是不是具有普遍适用性，能不能进行推广，还有待进一步观察。有市民认为，政府出台该政策应当考虑到各方面的利益，考虑到普通公众付出的成本是否因此而增加。对此，南京市公积金中心表示，本次政策调整不是永久性的，未来会根据情况变化作出相应的调整。 |
