政策调控不会出现大变动
2001年以来，资本形成对GDP的拉动通常在4个百分点以上，经济增速高度依赖于投资拉动，而房地产投资在城镇固定资产投资的比例超过20%，房地产投资对于保持GDP增速在8%以上的水平发挥着关键作用。自1999年来，房地产的投资增速均围绕20-35%之间波动。2008年全球金融危机导致中国房地产投资增速在2009年1-2月份仅为1%，属于非正常波动。
根据我们对房地产投资与固定资产投资和GDP的增速的长期跟踪研究，房地产的投资增速与固定资产投资增速和GDP的增速高度相关。我们认为，当前中国的人口结构、城市化进程、老龄化水平、户均套数等与60、70年代的日本工业化和城市化快速发展时期非常相似，同时，中国一线城市和部分二线城市的住房消费升级也正处于快速发展阶段。在这一时期里，中国的住房消费量恒定增长，房地产对经济和投资的贡献量举足轻重。中国住房改革11年来，政府对房地产的政策调控的时间节点都与中国经济的高涨与低潮相吻合。在经济增长过快时，政府通过紧缩房地产政策来控制投资增速过快，当经济增长低潮时则往往刺激住房消费来提升房地产投资对经济的贡献。
2009年1-9月房地产投资同比增长17.7%，与历年房地产投资增速20-35%之间仍有较大的差距。我们根据上述分析认为，若房价不持续暴涨，在当前经济增速较低的背景下。政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展，尤其是在当前行业库存较低的背景下，政策将具有一定的稳定性。
我们认为，针对住房消费的刚性需求以及改善性需求的信贷优惠仍将持续，这在美国也是鼓励的（住房信贷利率优惠）。为控制房价过快上涨，二套房贷收紧政策仍将持续。2008年6-11月，各地方政府陆续出台的针对房地产消费的刺激性政策，如二手房营业税收优惠2009年底之后是否延续，可能要视各地的房价情况而定。从房地产行业税费改革的方向来看，减少流通环节的税费，增加持有环节的税费是方向。从这个角度来看，恢复营业税可能性不大，而物业税涉及到土地增值税问题、立法等复杂问题，我们认为没有3-4年的时间也难以明朗。此外，2010年中国出口增速大幅回升概率较小，2009年地方政府通过银行信贷投巨资进行基础设施建设，在2010年控制银行信贷风险的背景下已难以为继。
我们认为，鉴于2010年中国经济增长基础不够牢固，政府投资难以为继、欧美经济缓慢复苏的情况，未来半年内政府对房地产业的政策调控不会出现大的变动，行业的政策环境依然较宽松。
人民币升值预期提升价值
自2008年全球金融危机以来，外汇流入中国的速度减缓，直到2009年1月外汇流出量达到月度最高到326亿美元（增速-2%）。随着全球经济的复苏，从2009年3月开始，外汇流入呈加速趋势，到8月月度增速提升到4%，当月外汇流入806亿美元，截至9月当月流入外汇618亿美元。
当前美联储利率一年期基准利率0.24%，中国一年期存款利率1.7%。在全球金融危机退去后，全球拆借业务的恢复可能选择人民币作为套利工具。而今年以来，外汇流入中国明显，人民币存在较大的升值压力。中国可能存在流动性再次泛滥的可能，并推动国内不可贸易资产升值，房地产则是在流动性泛滥下最好的投资品之一，房地产资产因此存在升值的预期。在人民币升值预期加强的背景下，我们应选择资产质量好、含金量高的上市公司进行投资。
我们认为，房地产行业再次纳入增长通道，企业盈利持续回升，已无去库存风险。41家上市公司1-9月销售款是2008年营业收入的1.5倍，业绩锁定性强。行业从去库存进入补库存阶段，2010年中供求基本平衡，预计4季度房地产投资增速将提升5个百分点，全年增速22.5%。预计2010年投资增速25%，销售减速 5%。出口回升缓慢、政府投资难以为继，房地产仍是保经济增长的出路。
在行业增长平稳，蛋糕一定的背景下，精选个股是关键，选择布局、开发、资源、销售周转等优势公司。开发销售优势，如万科A、保利地产、招商地产、苏宁环球、中华企业、冠城大通、首开股份、金融街；区域资源优势，如保利地产、招商地产、泛海建设、苏宁环球、上实发展、大龙地产、华发股份、首开股份、世茂股份。在人民币升值预期加强的背景下，应选择资产质量好，资产含金量高的上市公司。另外，选择重估值高的公司，如泛海建设、胜利股份、上实发展、苏宁环球、金融街、世茂股份、招商地产、首开股份、大龙地产、保利地产等品种适当配置。
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