□ 本报记者 金艳 陈志淦
2008年,深受金融危机影响的楼市陷入低迷，政府欲刺激楼市，出台了暂行一年的一揽子购房优惠政策，其中二套房贷的松绑，更是起到立竿见影的效果。业内人士表示，中国楼市是与政策紧密相关的，优惠期限临近，购房者能否赶上这趟“末班车”?未来楼市的政策风向是否会因为旺盛的楼市而改变？
市场直击
现在买房已难享受政策优惠
对福州楼市来说，这段时间最让人关注的，无疑是“政策优惠”即将到期的消息。
“现在做按揭首付要几成？利率可以打到七折吗？”
“购房的税费优惠具体是怎么规定的？”
“我现在购房还来得及享受购房的优惠政策吗？”
各大售楼部的销售主管告诉记者，近来在接待购房者的时候最常被问及有关“政策优惠”“二套房贷”的相关问题。
在采访的过程中记者了解到，现在下定买房的购房者，基本已享受不到政策优惠。
记者从福州各大银行和售楼部了解到，由于大部分银行今年的信贷指标提前完成，加上监管部门严格监管，各家银行包括一些之前肯通融的小银行，也开始严格执行首付四成的政策。
“如今的一手房交易大都存在银行解押的程序，这个过程的时间不确定，快的话45天，慢的话两三个月都有可能。因此，基本上现在下定买房的客户已享受不到年底到期的政策优惠了。” 优派凯城置业顾问张书平告诉记者。
换言之，购房者已无需为了追赶政策到期的“末班车”而盲目下定，还是要根据自身的具体需求选择合适自己的房子。
记者调查
房价攀升 购房税费优惠已无意义
据记者了解，目前购房税费的执行细则相当详细，例如对购房契税的征收可分为高档住宅和普通住宅，高档住宅的契税为总房款的3%，普通住宅为1.5%，90m2以下普通住宅免契税。而高档住宅的界定不同区域有不同的规定，鼓楼区和台江区高档住宅的标准为单价8500元以上，容积率1.0以下，面积144平方米以上，只要是符合其中的任一项即为高档住宅。仓山、晋安、马尾区高档住宅的单价标准为7000元以上，其他标准相同。
今年初以来，楼市一路上行，价格不断攀高，从目前福州各区域的均价来看，市场上在售楼盘几乎都达到了高档住宅的标准。购房契税的优惠政策已如一纸空文，大多数人都无法享受到优惠。
优派凯城置业顾问张书平告诉记者，税费和当前的房价相比，涉及的金额并不大，因此税费不会影响购房者最终下定买房。
二套房贷利率浮动空间大
比较有争议的是二套房贷，2008年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中一条明确指出：对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。而在今年7月，银行又重新收紧二套房贷，规定指出，购买二套及多套住房，首付最低为四成，利率最低按照基准利率上浮10%，即为1.1倍执行。
记者走访几家售楼部了解到，如今市场上几乎所有的二套房贷首付最低都要4成，而利率方面大多银行都在打擦边球，在7.1折到8.5折之间浮动。具体折扣情况与个人的银行资信报告、资产情况、所购房的面积，以及首付比例有关。目前福州银行业的总体情况是放贷收紧，对二套房贷的政策总体也是偏紧的。
首次置业、公积金置业仍可享受优惠
对于首次置业者，目前依照的房贷政策为2008年10月22日财政部发的文，规定：首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%，住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。
目前记者从多家售楼部了解到，首次置业者至今仍可享受以上政策优惠。
对于公积金贷款业务，无论是首次还是二次置业，只要是纯公积金贷款(贷款总额未超过该中心规定的最高贷款额，目前福州住房公积金个人购房贷款最高额度为45万元，单方缴存住房公积金职工最高贷款额度为35万元)，均可享受首付2成，5年以上公积金贷款利率3.87%的政策。
楼市猜想
猜想1 房价企稳？
今年3月份楼市回暖，伴随着成交量不断走高的是房价的节节攀升。一些楼盘跟年初相比，价格一下子涨了70%-80%，有些甚至翻了一番，虽然一开始购房者“追涨”现象明显，但随着房价的节节攀升、二套房贷的收紧，不断降低的购买力在高房价面前，已经少了许多之前那样毅然决然投入楼市的信心和底气。
国广一叶董事长叶斌认为，根据目前火爆的市场情况，二套房贷收紧必将挤走一部分投资客，当然部分改善型需求者也会受到牵连，市场将要接受又一轮考验，而房价也会在一定时间内保持现在的水平。
猜想2 新一轮加息到来？
“今年楼市房价逐月增长，按这种态势发展楼市有过于疯狂的隐忧，政府为了保持楼市稳定，虽然明年不太可能出台大的打压政策，但我认为加息将成为调节楼市的又一利器，新一轮的加息周期或将在年底或明年初到来。”新境界地产营销总经理林静表示。
许多业内人士表示，如今楼市已超2007年水平达到历史最高峰。2008年楼市陷入低迷，政府出台的一揽子政策中就包括了连续五次的降息，如今楼市已复苏，为防止楼市太过疯狂，楼市进入新一轮的加息通道可能性较大。
猜想3 有效成交大减？
“这两个月的有效成交量或者说真实成交量对后市的影响会很大。因为现在的市场已经和3、4月份的时候不一样了，对市场的理解也要打一个问号。”三盛地产营销总监林旭分析。
现在不少楼盘公开时还是很火爆的，但究竟有效购买有多少，还要等项目开盘后才能真正了解。而如今二套房贷政策全面收紧、加息的风声又起，一些投资客已经拿不到贷款了，面对上涨的利息，最后敲定买房的有效成交量会有多少，目前还不得而知。
专家提醒
郝先俊 群升国际营销策划部经理
已批的优惠利率
至少可享受一年
很多购房者有疑问，银行的利率标准一直在波动，那还贷款时所依据的利率标准是否是按当时的政策？如此看来，就算是今年买房银行批了7折利率，明年政策一变，利率上调，还贷的压力不就增加了吗？
购房者这样的担忧是有必要的，但可以明确的一点是，目前银行如果放款下来，首次置业者享受7折利率，二次置业者享受7.1折利率，购房者按此利率标准还款满1年后，如果到时利率有浮动就随之变动，如果没有浮动就继续按此前标准执行。因此，目前如果能批下优惠利率至少可享受一年的优惠期限。
购房课堂
房贷的两种方式
各家银行、各种房贷产品在贷款和还款方式等方面存在着不小的差异，但在本质方面是一致的：都是根据贷款人对银行资金(本金)的占用情况来计算利息。资金的占用额度越高、占用时间越长，利息就越多。
等额本息：负担利息多
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额。
特点：每月归还金额相等，其中本金逐月增加，利息逐月减少，但是占用银行资金时间长，还款总利息较高。
适合人群：收入处于稳定状态，买房自住，经济条件不允许前期投入过大的家庭或个人。
等额本金：可少还利息
贷款人将本金分摊到每个月，同时付清本月应付的贷款利息。
特点：每月归还金额递减，其中本金每月相等，利息逐月减少。总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
适合人群：目前收入较高，但已经预计将来收入会减少的人群，或者是有一定经济基础的人群。
购房互帮
陈小姐：金山、五四北还有单价在7000元左右的房源吗？
答：目前金山有融晟红郡、福晟钱隆金山，均价在7500元/m2左右。五四北家天下三木城与君临香格里价格也相对适中。
林先生：教育配套较好的楼盘有哪些？
答：目前教育配套较好的房源包括：世欧彼岸城，配套幼儿园是福州一中幼儿园，中学为福州三中金山分校；仁文大儒世家，区内有3所幼儿园、一所重点小学与一所重点中学，小学为钱塘重点小学，中学为文博附属中学。
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