季节性原因导致房地产新开工面积、投资额环比下降:今年1-10 月,房地产新开工面积8.14 万平方米,同比增长3.3%;10 月单月新开工面积为0.82万平方米,同比增长54.7%。1-10 月,房地产投资额为28440 亿元,同比增长18.9%;8 月单月投资额为3390 亿元,同比增长28.4%,符合预期。新开工和房地产投资额均出现环比下降,环比减少18.8%和13.2%,我们认为这主要是由于进入冬季后北方新开工面积下降引起。从分省的数据上也可以验证这一点,总体来说,南方省份房地产投资额的环比降幅都较小或为正,而北方省份环比萎缩幅度较大。以东部区域为例,上海为-0.3%,江苏为-0.4%,浙江为10.9%,福建为-4.5%,广东为-3.6%,海南为28%;而相对偏北的省份如北京为-29.3%, 天津为-19.4%,河北为-23%,山东为-21.6%。未来几个月仍将存在这种季节性因素,从历史数据来看,11 月份新开工面积将于10月基本持平。
销售依旧景气,符合预期。今年1-10 月,房地产销售面积为6.64 亿平方米,同比增长48.5%;10 月单月销售面积为0.80 亿平方米,同比增长81.8%,环比下降10.7%,符合预期。我们注意到,省份之间也出现一定分化,总体来说,东部沿海发达区域销售面积环比增速仍然为正,包括北京、天津、上海、江苏、福建、安徽、广西、重庆等8 省市,而其它省市环比增速为负。我们认为,造成这种分化可能是两方面原因:(1)投资需求的进驻在东部沿海省份可能更显著;(2)这些区域由于今年销售恢复更早或更明显,上半年赶工期的情况出现更早,因此供给也更早出现增加。我们近期对部分一线到四线城市进行了调研,认为这种销售的景气在未来三个月到半年仍可持续。
行业资金面仍然宽裕,处于近几年最好水平。我们一直用“房地产投资额/资金来源合计”来衡量行业资金面;10 月这个指标为65%,仍处于98 年以来同期最低位,显示出行业资金面仍然十分宽裕。主要原因还是销售的持续高度景气,定金及预付款在资金来源合计中的占比不断上升,从年初的19.7%上升到了10 月的26.7%。申银万国证券股份有限公司
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