昨日,有媒体报道说,第二套房贷的首付比例将提高至五成。尽管有关部门对该消息未置可否,但赞成提高第二套房贷首付比例的人认为,如果上面出台该政策,将是政府试图遏制炒房的重要手段。
不过,“上有政策,下有对策”。许多设计粗糙的政策,都被下面的对策轻松化解了。甚至,在“二套房贷首付比例提高至五成”这句话成为政策之前,已经出现了化解之策。
长期关注东莞房产和金融的人士评价说,问题并不在于购房的首付比例有多少,关键在于以何种方式支付。如果炒房者用信用卡分摊首付比例,比如说,政策如果要求二套房至少首付五成,那么,炒房者可以刷卡透支其中的一到两成,这样一来,自己实际支付的钱就会低于政策要求。
对这种可能性,中山大学岭南学院金融系主任陆军教授分享认为,这其中是存在一些问题的,可以说是有机可乘。因为不足以证实客户在购房中首付款的充足和真实,这需要银行自己加强对风险的管控。
事实上,也有人试图堵塞这个漏洞。上海银监局今年上半年就发文,要求“严格审查客户首付款的充足性和真实性,不允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款”。
记者了解到的情况是,用信用卡支付购房首付款的做法,在东莞是“司空见惯”。
现状刷卡首付,司空见惯
“不用我们地产商做什么事情,又能增加楼盘的销量,何乐而不为呢?”一不愿透露姓名的地产人士说,“用信用卡付首付,在东莞地产界司空见惯。”
据此人透露,一般来说,他们的操作方法是:银行为了增加贷款额,推出“分期首付”,通常是用信用卡来垫付一成首付的方式进行。从手续问题上来讲,这和楼盘是没有什么关系的,完全是银行在操作,但这样做法又同时为开发商带来了更多的目标客户,加速了资金的回笼。
由于银行垫付一成首付,那么,对一些首付不够的购房者来说,在一定程度上直接带动了他们买房的积极性。不少地产界人士说,自从低首付的做法推出后,前去看楼的人明显增多,这一促销手法直接带动了楼盘的销售量。
因此,对于银行和楼盘来说,这一手法可谓“双赢”。
不仅首套房可以刷信用卡首付,一些楼盘也将这一做法复制到二套房贷首付上。有业内人士透露,与一套房首付操作一样,如果二套房首付四成的话,购房者照样可以刷一成首付,自己只需首付三成即可。这个业内人士目前操作的市区某楼盘,就曾办理过这一优惠。
风险促成投机炒房
记者近日走访东莞多家银行了解到,确有一些银行可以做信用卡分期付款,但也并非完全是银行与开发商展开合作。不过,银行在管控信用卡风险方面一直持有一条底线,这个过程中,包含着对信用卡客户还款能力的预判。
东莞的中行和工行均表示,信用卡可提供5万元免息分期付款的额度。而且,高额度和相关楼盘免手续费、免利息的做法,显示出他们对房贷市场的野心。
业内人士透露,与这两家银行有合作关系的开发商的楼盘则可以免手续费,其他楼盘要购房者支付手续费,收取贷款的1%到8%不等。以工行为例,5万元、24期还款的借贷手续费为7800元。
有些银行对信用卡支付购房首付款并没有明确规定。招行东莞分行表示,只要客户信用卡额度足够,就可以刷卡支付房款。建设银行东莞分行只做车辆首付贷款,对不同车辆费率也不尽相同。
东莞金融界资深人士说,刷信用卡支付首付除非是免息的,不然透支所要支付的利息比正常贷款的利率高得多,一般人不会采用。
此外,有分析人士认为,不论是首套房首付两成还是二套房首付四成,并不伤及投机性买家。该人士说:“按照我们的统计分析,真正的炒房客大都不通过银行贷款买房,基本上都是全款支付。”
陆军教授认为,不论怎么讲,用刷信用卡透支的方式来支付部分房款首付,实际上是钻了监管部门政策空子。要钻这个空子,具体操作还是在银行。银行在增加贷款和抢占房地产市场份额的同时,要牢牢监控贷款风险。
对这种可能性,中山大学岭南学院金融系主任陆军教授分享认为,这其中是存在一些问题的,可以说是有机可乘。因为不足以证实客户在购房中首付款的充足和真实,这需要银行自己加强对风险的管控。
事实上,也有人试图堵塞这个漏洞。上海银监局今年上半年就发文,要求“严格审查客户首付款的充足性和真实性,不允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款”。
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