近日，关于“沈阳25条房产新政”、“二手房营业税优惠政策”取消的声音越来越高，像北京、上海等一线城市，突然出现了恐慌性购房的现象。但在12月31日的有效期内，一切声音都是猜想，目前，各种政策延续还是取消都处于一种不明确状态，事实上，政策走向越是不明确，百姓心理就越是没底，不如趁着政策到期之间出手吧，多数人选择了这条途径。
现状5年之内房源占主流
次新房交易火爆，是今年沈阳二手房市场的显著特点，这无疑跟政府出台的各种优惠政策有关。眼下优惠政策进入倒计时，沈阳二手房市场同样出现了北京、上海等一线城市恐慌性交易的现象，原因很简单，由于二手房营业税优惠政策即将到期。买主担心优惠政策取消后房价会上涨，卖主担心优惠政策取消后明年不好出手，所以近两个月二手房成交量迅猛增长，特别是5年之内房源扎堆交易。21世纪不动产运营总监马艺涛采访时说：“由于利好政策临近到期，5年之内房源步入交易的高峰期，10套房源中有7、8套是房龄在5年之内的次新房。”
而去年年底出台的“沈阳25条房产新政”，其中规定购买90平方米以上的、单价在1万元/平方米以下住房的需缴纳1.5%的契税。而此前购买非普通住宅（主要包括超144平方米以上的大商品住宅和别墅）需要缴纳4%的契税。如果按照这个算法来计算，以144平的住宅为例，如果单价是6000元，那么总价就为86.4万元，如果按照之前4%的契税标准缴纳，需要缴纳的契税为3.456万元（86.4万×4%），按照目前的政策，需要缴纳的契税为1.296万元（86.4×1.5%），节省契税2.16万元。“由于政策的关系，所以以往很难出售的144平以上大户型现在也成了抢手的房源”，马艺涛说。
调查成交价高于挂牌价
就为了能搭上楼市优惠政策“末班车”，房主积极卖房，买主着急买房，在这个寒冷的冬天二手房市场温暖如春。而价格很大程度上是由市场决定的，交易活跃，房价自然会上扬。在于洪区黄山路附近的某家房产中介，其老板告诉记者：“目前，很多房主认为现在卖房能卖上价，所以很多有两套以上房源的房主选择出售来换取利润。”更多房主是打着这样的如意算盘：挂牌价要得稍微低一些，等买主看上房源以后，再寻找各种理由把总价提高。这是目前房主卖房最流行的做法之一。采访时21世纪不动产运营总监马艺涛告诉记者：“我接触到的房主，一半以上最终都将总房款提高了2、3万，成交价高于挂牌价，这跟以往人们认为二手房议价空间大有所不同，但房主也不太敢擅自涨太多，总房款基数大的抬高2万很常见。”
房主提价，这直接将导致二手房房价的上涨，事实也是如此，记者咨询了21世纪不动产、君杰房产等几家房产中介，他们给出的回答都是，现在二手房房价确实涨了，涨价的房源主要是房龄较短的次新房，最终折合计算一下，平均每平方米能涨300——500元不等。虽然目前二手房房价微扬，但买主仍乐于买单。目前，很多买主习惯的认为，临近年末买二手房便宜，但从实际反映的情况看却恰恰相反，房主自动提价就是最好的证明。
预测取消后二手房短期内受影响
目前，“沈阳25条房产新政”、“二手房营业税优惠政策”已经进入倒计时阶段，虽然最终的结果并未揭晓，但业内人士关于取消后的二手房市场做了种种猜想。
记者在采访21世纪不动产运营总监马艺涛时，她说：“我们也经常开会讨论政策到期的有关问题，据我掌握，业内人士普遍认为取消的可能性大。所以，像我们房产中介目前十分关注取消后的二手房市场走向如何。据去年国家出台的政策，营业税征收范围从证满不到五年减为证满不到两年的物业，由全额征收变为按差额征收。证满五年改两年，全额5.5%变为差额的5.5%，二手房交易税费得以大幅下降，致使今年二手房成交大增，如果此项优惠政策取消肯定会对二手房市场产生影响。但我想这种影响也是短期内的，因为政策取消的初期，老百姓需要一段时间完成心理过渡，等两三个月过后，二手房市场仍将恢复正常。” 年末将至，二手房市场呈现出了繁荣的景象，像北京、上海、广州等地二手房交易更是异常的火爆。那么，年前的活跃交易会不会导致明年开春的楼市冷淡？因为购房者的激情集中在了年前释放，所以很多业内人士担心明年开春的市场也是不无理由的。
建议为政策卖房已来不及
眼下已经进入了12月份，距离政策到期越来越近，于是很多房主急于追赶政策“末班车”，本报就接到了好几个读者来电咨询此事。但问题在于现在买房或是卖房不是签了协议就能完成交易，而是有一系列后续手续要办，比如查档、过户、办贷款等等，那么还剩下不到一个月的时间到底够不够呢？
为此记者咨询了沈阳君杰房产的工作人员，“如果现在办交易手续，贷款的需要大约一个月的时间，一次性付款的也需要20天左右吧”，他说。由于该工作人员话语含糊，记者又采访了21世纪不动产运营总监马艺涛，她建议说：“如果是为了赶政策优惠的话，现在恐怕已经来不及了，所以希望无论是想买房还是卖房的人们一定要平衡心态，不要单纯为了政策而跟风买或是卖。”总之，对于想搭政策“末班车”的人们来说，现在出手已经晚了半拍，倒不如等政策明朗之后再作打算。
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北京二手房单月成交破3万套
北京市房地产交易管理网的数据统计显示，11月份京城二手房成交已达3万套左右，比10月份上涨高达50%，创下自今年3月以来的单月最大涨幅。
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，11月份二手房平均成交价格达到10979元/平方米，环比上涨高达6%左右。朝阳区一直是北京二手房交易最活跃的地区，北京晨报记者从朝阳地税局了解到，截至11月25日，朝阳地税局共办理个人购买二手房零散申报契税36429份，比去年同期增加22227份，增长1.6倍；征收税款46566万元，比去年增加29129万元，增长1.7倍。朝阳地税特意从6月底新增六个税务所，通办个人二手住宅买卖缴税业务。
“链家地产”市场研究部认为，3至5年的次新房在本月扎堆成交，是助推本月整体房价上涨的根本因素。作为营业税优惠政策的直接受益群体，3至5年的住宅在政策到期的“最后关头”成交涨幅明显，本月成交占比达到37%左右，成交量上涨65%左右。 |
