就在迪拜神话轰然倒塌的时候,中国海南的房地产市场正如火如荼地上演另一部新的神话。
随着海南省高调推广国际旅游岛概念,全国各地开发商和投资客蜂拥而至,万里淘金,海南尤其是三亚等东海岸地价和房价一路飙涨。国家统计局数据显示,三亚房价从6月的9526元/平方米,一路上涨到9月份的14751元/平方米。
海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科的数据则显示,今年来海南的整体房价上涨达10%以上。
上个世纪90年代,海南房地产泡沫破灭的阴影未散,迪拜危机又敲响警钟,热火朝天的海南房地产正上演的究竟是悲剧还是喜剧？
五湖四海投资客
11月底,山西小煤窑老板宋先生在朋友引荐下,直奔海南。“朋友年初在海南买了几套海景房,从1月到11月间,这几套房已经赚60%左右。”宋先生告诉《华夏时报》记者,听说《海南国际旅游岛规划纲要》近期将获国务院批准,现在海南的开发和相关配套越来越完善,升值空间巨大。
宋先生只是全国各地前往海南淘金的投资客中的沧海一粟。“到处都是外地人来海南购房,尤其是海景房,很少本地人,都是外地人炒高了海南的房价。”海南大学一位教授告诉记者。
其实,海南房价遭遇热炒,已经不仅仅是一小部分的投资客在起作用。
“现在除了西藏、云南、贵州,全国各省市的投资客都已经出现在海南,尤其以江浙、山西、东北、重庆、成都等地的投资客为盛,11月份之后,陕西、内蒙古和新疆的投资客也在激增。”海南联华创展公司负责人告诉记者,是全国人民在炒高海南房价。
三亚市房产管理局党组书记、局长李洪海也分析称,目前三亚的购房客来自东三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。
据记者了解,多数投资客在海南都是选择海景房或者高档住房,而除了三亚国际旅游岛的概念外,目前海南的博鳌和文昌以及海口、琼海等地也被投资者看做是最具升值潜力的房产板块。因为国家已经在行政级别为一个镇的博鳌修建机场;而中国最大的航天城已于9月份在文昌开建。
而且,投资客们也并未担心自己的海景房会出现闲置问题。
据宋先生介绍,投资客多数认为,目前海南的房产仍处于上升空间,投资者通过投资仍有很大机会获取升值空间收益。
“很多楼盘还提供专业的委托管理服务,业主可每年到海南自己的房屋里面住上一两周,其余的时间,就委托管理公司将房屋用于出租,获取租金收入。”宋先生说。
500开发商抢地东海岸
与投资客们同时在海南省现身的,还有全国各地的大小开发商,他们的到来使得海南尤其是三亚等海南东海岸的土地被疯抢。雅居乐、富力地产、中信地产等全国各地开发商纷纷到海南圈地,海南地价节节攀升。
《2009海南地产开发企业10强》报告显示:海南雅居乐、三亚鹿回头、三亚亚龙湾、鲁能海南地产公司等10家企业正强劲领跑2009海南地产。
海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科相关人士称,约有100来家岛外的开发商来投资。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是,富力、万科、鲁能、保利地产、华润等知名地产开发商身影闪现其中。
“海南土地价格上涨得非常快,价格不断翻新。”海南联华创展公司负责人告诉记者,两三年前才30万-40万元/亩的土地,现在已经涨到了100多万/亩。
上述人士还告诉记者,现在海南至少有500多家大小开发商在运作,最新的投资额约为200亿左右。但是加上已经拿地的潜在投资,至少千亿元资金将在海南房地产市场进行运作。
“现在,海南省沿东海岸向内纵深一公里地块,已经被瓜分殆尽。仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈,还有50%是上个世纪90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了,辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。”海南一家本地开发商告诉《华夏时报》记者。
政府推手
大量土地被出让和海南高房价的最大受益人,莫过于当地政府。
“海南房地产概念最大的推动力,也是海南省当地政府。”上述本地开发商告诉记者,因为海南没有其他产业可以拉动GDP,而旅游产业又比较廉价,所以土地财政约占海南省GDP的30%左右。“这还仅仅是核算了卖土地和房地产纯投入的拉动力,如果加上房地产行业所辐射的其它相关行业和消费,房地产行业给海南省GDP的拉动力更高。”
而正是海南省地方政府,在极力地吹捧着海南房地产概念,不管是国际旅游岛、海棠湾的开发、博鳌机场还是航空城。
三亚市住房保障与房产管理局局长李洪海就对外称,三亚拥有绝无仅有的热带海景资源,可以说是“中国人民的后花园”,某种程度上在三亚购房也是身份的象征,这些都吸引着全国人民选择三亚。可以说现在到三亚买房“很聪明”。
他还认为目前三亚市的每年成交在100万/平方米以上,供应量则需要达到200万/平方米,这样才能达到供求平衡。三亚地产发展会跟着城市发展的五年计划走,进一步完善基础设施建设和生活配套,例如将引入中国人民解放军总医院海南分院、建设奥林匹克运动中心等。
海南房地产概念被热炒还反射到了股市的异常红火。
以海南板块为主体的海南旅游岛概念股于11月初横空出世,11月5日海南本地股突然爆发,20只相关个股中的18只在当天收出阳线,板块整体涨幅达4.7％,居两市地域板块之首。截至11月16日收盘时,海南板块月内累计涨幅已达17.33%。
“通货膨胀预期、政府刺激内需政策的作用力、投资渠道匮乏以及政府力推海南国际旅游岛概念,都是海南此轮房地产遭热炒的重要原因。”海南联华创展公司负责人说。
老炒家冷眼旁观
在海南新一轮的房地产热潮中,很多老楼客却还没有忘记上个世纪90年代的那些景象。
海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫,让很多开发商至今仍心有余悸。总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1990-1993年短短3年,房价增长超过4倍。最后的遗产是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
当时在朱镕基总理限期撤资的“约法三章”斩断了资金链后,一时间开发商纷纷逃离,或者就地倒闭。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
“我在海南呆了40多年,亲历了那个时期倒卖房产的疯狂,空中楼阁的倒塌,使得烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。人走楼空十多年了,大部分的烂尾楼都是廉价转让,再重新建起,卖给不知情的外地人。”仍在做房地产的张先生告诉《华夏时报》记者,虽然时隔十多年,但不能不警惕海南再重蹈覆辙。
不过张先生也认为,相比于那个年代,目前的海南相对还比较理智。上个世纪90年代,实体投资很少,多数都是在倒卖一块地的一张图,只要附有土地证,一天就能被转让二三十次,价格能翻20倍。纯粹是在骗钱,根本没有实体投资。
“现在虽然不排除泡沫被炒起来了,但是市场中实体投资都是看得到的。现在的房地产泡沫只是价格的泡沫,而那个年代都是一场场骗局。”张先生说。
当然,张先生也认同泡沫一旦破灭,最终结果都一样——大量的烂尾楼和银行债务。最好经济一直向好,否则像上世纪90年代的海南房地产泡沫和现在的迪拜一样,房地产行业都将陷入严重萧条。
海南联华创展公司负责人也认为,现在最大的风险,将是吹捧海南房地产概念的地方政府的风险,因为,海南一线的海景地已经卖光光,依靠土地财政来拉动GDP的海南省,未来的可持续发展将是最大的问题。政府应当汲取海南前车之鉴和迪拜的教训,适度调控房地产,遏制其盲目发展势头。
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