上周（16日－22日），上海楼市依旧延续了春节后小阳春的热度，成交量居高不下，据统计，上海商品房成交量65.85万平方米，环比增加了10.36万平方米，增幅18.68%；商品住宅成交量39.62万平方米，增加了7.24万平方米。不过，业内专家表示，这一热度的背后还是暗藏着两大隐忧：新盘上市量的迅速提升和开发商资金链的紧绷。
开发商资金链依旧偏紧
记者从相关统计机构获得的数据显示，上周上海新盘推出增速远远高于成交量的增长速度，商品房新增供应量68.21万平方米，环比增加了43.13万平方米，增幅171.97%；商品住宅上周新增供应量46.21万平方米，环比增加了22.66万平方米，增幅96.22%。
易居中国分析师薛建雄认为，由于过去两年的过快扩张，各开发商手上积压的房源和土地都超负荷，使得楼市总体供过于求。仍以去库存为目的的开发商，将前期推出的滞销房源卖掉之后，启动了新一轮的推盘计划。因此，未来一两个月内，新房的供应量仍将保持高位。在供应井喷的带动下，上海楼市新一轮的降价潮可能会随之启动。
此外，分析人士称，比存量房高企更为严重的是开发商资金链的紧张以及由此带来的销售压力。根据易居房地产研究院的“房产金融报告”，从房企开发资金来源结构上看，四大来源中，其他资金（其主要是房屋预售回款）占比最大，但去年却呈现迅速下滑趋势。2007年其他资金占比是56.93%，2008年占比是42.42%，下降了14.5%。可见，市场成交量的变化导致开发商资金来源结构发生了剧烈的变化。开发商依靠房屋预售资金的回笼压力前所未有地增大。
据统计，目前披露年报的十六家房地产企业中，只有2家企业的销售收入是上升，5家企业下跌幅度在10%-50%之间，3家下跌幅度在50%-100%之间，6家下跌幅度超过100%。
分析人士表示，上市企业的资金状况，要依靠几个月的销售回暖就缓和累积了一年的资金链紧张，明显难以办到。因此，后期房地产市场的销售压力依旧庞大。
此外，中国证券报记者还了解到，由于去年银行一度收紧了对房地产的开发信贷，2008年上海房地产开发资金总额为2112.1亿，同比下降了17.3%，资金比2007年减少了446亿元，比2006年减少了64.8亿元。分析师回建强认为，这表明房地产企业资金来源出现了明显的萎缩，企业开发能力下降。
房价与需求成为“跷跷板”
专家表示，为了维持通畅的现金流，企业将在后期通过加大销售力度，快速回笼资金，而促进销售最为有效的做法就是合理定价。志远地产总经理钱建国表示，后市的主基调，将依旧是价格和需求成反比关系，市场如何还是由房价决定。
钱建国认为，很多开发商很有智慧，目前呈现小阳春时不但没有涨价还打折，这是很明智的做法。
事实上，在消费层面，从资金流动也可以看出消费的支撑能力和意愿其实并不稳固。
易居房地产的数据显示，2008年上海公积金当年发放额为198亿元，同比下降三成，主要原因是消费者持“金”待购，反映了需求层面的消费心理。此外，目前上海中资银行个人商业住房贷款余额在2900亿元上下，2009年随着上海市场成交量阶段性回暖，余额将逐步上升。但由于保障性住房将投入上海市场，投机性购房将被压制，因此，个人商业住房贷款不会出现2007年下半年那样的快速攀升涨势。预计2009年个人住房贷款余额月度维持震荡走势。
不过，市场目前也不乏看多观点，渤海证券分析师周户就认为，09年上半年有关方面仍将出台刺激房地产市场发展的政策。初次置业需求的支撑，再加上改善型需求的逐渐释放，因此也不排除房地产市场09年上半年有回暖的可能。 |
