——访市房地产研究所研究员黄闯
从1999年-2008年这10年，沈阳的房地产市场发生了翻天覆地的变化，取得了前所未有的辉煌成就。在经历了高速发展的10年之后，2009年开始，沈阳市的房地产市场进入了高位调整阶段。5月13日，沈阳市房地产研究所研究员黄闯预测：“短则半年，长则到明年上半年，沈阳的楼市就会开始回升。而且，未来10年，沈阳房地产市场将进入平稳发展期。”
1999-2008：全速发展的10年
1999年-2008年这10年间，是沈阳房地产市场逐步发展壮大的10年。10年间，沈阳市房地产市场的开发投资、销售面积、房价3项指标，均呈良好发展态势。其中，房地产开发投资从1999年的51.8亿元上涨到2008年的1010.9亿元，10年中增长了19.5倍，平均每年增长95.9亿元。商品房销售面积从1999年的149.1万平方米增长到2008年的1320.1万平方米，10年中增长了7.8倍，平均每年增长117.1万平方米。商品房销售均价从1999年的2792元/平方米增长到2008年的3776元/平方米，10年中增长了35%，平均每年增长约4%。
这10年，房地产投资增速最猛，增长近20倍。商品房销售也呈爆炸式发展形态，10年增长了1171万平方米。而房价涨幅却十分平稳，平均每年增幅在4%。
2008-2009：高位调整后可回升
经历了10年的高速发展之后，去年，沈阳房地产市场出现了高位调整的苗头。从二季度开始，沈阳商品住宅销售面积出现了负增长。最终，全年商品房销售面积仍保持微弱增长，涨幅为1.29%。
黄闯认为，沈阳商品房销售面积出现下滑的原因与国家宏观调控、次贷危机及市场的周期性自我调整有关。
另外，还有一个客观原因是：2003年-2008年，沈阳房地产市场销量以每年近200万平方米增长，其发展速度已属超常。这样的速度是不可能长期保持的。因此，过快的发展必然导致随后出现短暂调整，房地产市场发展有自身的规律。
不过，黄闯预测：沈阳房地产市场高位调整的时间不会很长。他认为，短则今年下半年就可能结束，长则明年上半年开始回升。
黄闯认为，沈阳市的房地产市场高位调整的幅度不会很大。2008年，沈阳房地产投资增幅为38.4%，今年即使有所下降，增幅也会保持在15%-20%。商品房销售面积即使下降15%，也将保持在2006年的110万平方米的水平。
由此可见，今年沈阳房地产市场虽然处在调整状态，但仍在高位运行，而且完全有条件实现投资额超过千亿元、销售量超过千万平方米。
2010年：预计房价涨幅5%
在经历了高速发展和高位调整的发展阶段之后，黄闯认为，从明年开始，沈阳房地产市场将进入一个平稳发展期。
目前，沈阳有5000万平方米的在建项目，有5000座单体建筑在施工，这需要大量的投资。目前，正在建设中的金廊预计年内竣工9项，正在施工29项。年内可完成投资381亿元，占全市房地产计划投资的33%。
沈阳市目前的房价收入比处于合理区间，加之近年沈阳的地区生产总值增长速度跃居全国的前茅，人均可支配收入大幅增加，使得沈阳人的购房能力日益增强，这些都决定了沈阳的房价不可能下降。
但沈阳的市场供应充足，又决定了房价不会大幅上升。
综合以上因素，黄闯认为：沈阳房价仍将保持目前的5%左右的涨幅。而且，如果沈阳不出现大规模的炒房行为，这种状态将持续较长时间。
