《辽宁省物业服务收费管理实施办法》征意见 记者调查沈物业市场现状 开发商控制物业等原因造成行业发展滞后
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随着商品房入住人数的不断增多，业主与小区物业之间的矛盾越来越成为大家关注的焦点。物业公司频繁换管理人员，开发建设方遗留问题多等，都导致业主对管理方的不满。
6月9日，本报与省物价局联合就《辽宁省物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》向社会征集意见，而省物价局对已实行5年的收费办法的更改初衷是提高物业全行业的服务水平。
昨日，本报记者对沈阳物业市场进行了调查，希望在一定程度上展现目前沈阳物业市场的真实情况。
虽然每平方米收费只有0.5元到2元不等，但规模效应已让沈阳市物业市场规模超过亿元。
耐人寻味的是，尽管这个市场的收入仍在以每年近2000万元的幅度增长，但沈阳的物业公司却难以盈利。
整体行业利润不足5%
前述数字来自沈阳市房产局的最新统计。昨日，该局住宅小区管理办公室物业部部长王晶表示：“沈阳物业市场的潜力十分巨大，但可惜的是，经营得并不理想。”
“物业服务行业属微利行业，利润不到5%，如果不能达到80%以上的收费率，一家物业公司很难维持正常服务。”王晶说。”
记者进一步了解到的数字则显示，目前沈阳具备等级服务资质的物业公司总计661家，而全市目前物业服务面积则超过6000万平方米。
“确实出现过物业公司利用业主入住园区多征物业费的情况，而且服务质量差，这是造成物业市场难以健康发展的历史原因。”
收费细节不清推高成本
尽管在王晶看来，沈阳市物业市场缺乏活力的原因在于投资理念，不过作为物业公司而言，缺乏必要参考依据的收费细节则使得物业公司成本高筑。
“在上海的电梯费是按建筑面积征收，但沈阳是按人头征收。”沈阳新湖物业管理有限公司总经理夏卫军说，“以现在12元每人的标准，光电梯费一项我们的物业服务经费缺口就达到30%。”
“与以前相比，缴费难已经不再是特别突出的问题，我们的收费率可以达到95%以上，现在主要是收费细节问题定得不明确，这样纠纷就很难避免。”夏卫军说，“比如电梯费，按人头收费的直接结果是物业公司无法核实业主家庭人口数，造成有人不交，有人多交，这间接提高了物业公司的管理成本，自然也就影响服务质量。”
夏卫军给记者提供的数字显示：“将人工成本、日常设施维护成本摊在物业费里计算大致是每平方米1.5元到1.6元之间，而我们的实际收费所得折合到物业费中只有0.89元每平方米。”
开发商操控物业市场
“收费细节只是造成物业行业发展迟缓的一部分原因，开发商左右一切才是问题的关键所在。”一位不愿透露姓名的物业公司经理说，“从现在沈阳的物业公司性质来看大致可以分为三种，第一种是开发商系统内本身的物业公司，第二种是开发商出资但拥有独立运营权的物业公司，第三种是纯社会性质的独立物业公司。”
“纯社会性质的独立物业公司一般很难进入住宅类物业市场。”该经理说，“这部分物业公司按圈内的行规一般只做商务写字楼或政府机关市场，这部分市场利润相对要高，而且人员成本要低。”
“开发商直接控制物业公司的目的在于增强竞争实力。”
该经理说，“房价要得低一些，物业费收得高一些，虽然物业费与房价相比很难弥补缺口，但物业费属于常年收费，这部分资金便会对竞争对手造成很大影响，而且物业费贵的话还会让业主认为楼盘好，物有所值。”
“正是因为开发商实质上控制着物业市场，所以开发商的资质实际上等同于物业服务的好坏。”该经理说，“但因为房地产市场准入机制的缺陷，很多获利的开发商并不在乎物业质量，更不会在乎房子卖出去以后的事情。”
收入分化严重
“很多关键问题还是体制性的。”沈阳市房产局一位不愿透露姓名的官员说，“从体制监管的角度讲，开发企业归城建口，物业管理与规范归我们房产口，价格收费指导归物价口，但物业和开发商实际上又是一家，这就像个平行四边形，矛盾集中时，没有专门的部门来管，利益集中时，多个部门又都要争。”
“这种体制上的消耗使得物业行业只能靠压缩人员成本来控制利润空间。”该官员说，“这导致了该行业从业人员的低工资高劳动强度现象，自然无法吸引高素质管理人才。”
“这样的后果就是行业的收入分化十分严重。”夏卫军说，“一般从业人员的年薪可能不到1万，但一个只负责20万平方米楼盘的物业公司项目经理年薪却可以达到10万以上。”
热线反馈
业主：应7个工作日内回复
昨日，本报与省物价局就《辽宁省物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）面向社会征集意见与建议，引起读者强烈反应。
市民郭捷致电本报时认为，物业成本或服务支出账目细化时要“子目”和“细目”结合。“比如物业公司绿化这个事情，要在账目支出中列出绿化的子目录，然后在这个子目录中标明细目录，比如买了多少草皮等等。”
“对于业主的质询，物业公司应该在7个工作日内给出答复。”市民李女士认为，这种答复应该是具有承诺期限的答复，“不能只是简单的应付，告诉业主过一段时间解决之类的话今后应该在物业公司内部杜绝。”
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