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"物业税开征"再成焦点 会"买得起住不起"否?

http://www.F024.com 2009-6-15 9:58:32 文汇报 [字号: ]

  国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,其中“深化房地产税制改革,研究开征物业税”的提法引起市场广泛关注。有关是否应该开征物业税的讨论经年有余,不久前才稍见降温,这一次却意外地出现在发改委的文件当中,令不少业内人士认为,物业税或许这一次是真的要出台了。

  能否平抑房价

  设立物业税的目的之一,是抑制住宅投资行为,并通过抑制需求平抑房价上涨。曾经有乐观的估计称,物业税开征后,房价大约能下降20-40%左右。其根据为,在目前房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。因此,物业税开征的支持者认为,国内物业税的开征,基本上将借鉴许多国家采用的逐年缴纳办法,以财产税的形式,分期支付地租和税费,理论上开发成本就可以大幅下降,使得现在的房价更趋于合理化。因此,对于那种还没有买房的人来说,开征物业税无疑是一个好消息。有学者甚至表示“开征物业税将重创高房价”。

  对此说法,社会上质疑声不断。本地某房产中介公司负责人认为,房价下降与否,是一个市场行为,物业税对平抑房价是个有利因素,但需要其他因素的相互配合。业界普遍的看法是,房价走高并不完全取决于物业税,而单凭简单的物业税,也根本无法扭转房价走高这一基本格局,因此,购房者应该对物业税实施可能对房价造成的影响有全面的心理准备。

  有学者表示,如果现在开征物业税,可能将推动新一轮房价上涨,而不是某些人预期的“调节平抑高房价”。有专家指出,人们不应天真地以为,由于政府不向发展商收取一次性的土地使用权出让金,发展商在向购房者售房时,售价就不会包括由土地级差效益决定的地价吧?事实是,发展商一定仍会通过“无形之手”最大限度地攫取土地级差效益。房价高低,仍会主要由土地位置与环境决定。这时人们就会发现,开征物业税或实施年租制,不仅难以抑制房价过快上涨,反而有可能加重购房者的负担。因此,抑制房价过快增长,税收方面政府应该在流转税环节上下功夫,而且这种方式对抑制房价上涨的效果,肯定比物业税要明显。

  会不会“买得起住不起”

  有购房者担心,眼下许多购房者购房是贷款的,本来就是“房奴”,日子过得紧巴巴的,再让他们交纳物业税,岂非“屋漏偏遭连日雨”?也有读者认为,政府让业主分批承担土地出让金,虽然购房人的总体负担不会有大的改变,但会剥夺有能力一次性付款者的选择权,随着房子升值,会让他们额外多交费税。而另一个随之而来的问题是:开征物业税,使得所有业主的房屋使用成本增加了,“买得起住不起”的情况可能将出现。

  大多数专家表示,这一担心可能是杞人忧天。从国际惯例看,物业税的征收都有一定的底线,主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋,则采取免征或少征的做法。对于自住型房屋购买者来讲,开征物业税是利好。因为在购买环节,减轻了购房者的负担,而在拥有环节,税负也会很轻甚至没有。而对投资类住房的购买者而言,他们应该为占有更多的资源而付出相应的费用。

  有学者指出,作为财产税的一种,物业税具有调节财富分配的功能。开征物业税,原则上不应该增加现有居民的负担,自住房原则上应该免税。但是,如果是第二套房,或作为投资炒房,就应该缴税,甚至应该税率更高一点,这对缩小贫富差距、提高社会公平是有好处的。对房价的影响,要看具体的税制设计,如果整个环节税负大体稳定的话,影响应该不会很大。

  能否抑制投资需求

  有网友担心,如果房地产是“供小于求”的情况,靠物业税恐怕无法抑制投资。税收成本,最终还是会转嫁到租房者或者二手房买家身上。以前杭州市为抑制房产过热,对二手房交易征20%的个税,导致二手房价格飙升,不是同样的道理吗?

  有专家认为,房产投资者为自己投资的房产要额外缴税而增加成本,会迫使一部分人退出,投资行为将有所抑制,使房价逐步回归理性。开征物业税将增加囤房者的成本,最终在巨大的资金压力下,逼迫炒房者降价出售存量房,从而平衡市场供需关系。对于国内现在炒房现象严重,通过开征物业税,将使房地产炒作者颗粒无收,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。

  但也有网友认为,开征物业税会使中等收入者正常投资房产受到限制,而这群人储备房产的重要的目的,是防范未来生活的风险。

  专家分析指出,近年来房地产投资行为的骤增,有其深刻的社会背景。城市化初期急速释放的市场需求,导致房价大幅上扬,成为人们投资房产的内驱动力。在此背景下,不动产长线投资人群中有两支力量不容忽视,一是以投资不动产来弥补社会保障功能的不足,投资为养老。另一类则是灰色收入阶层,存款实名制以及投资渠道的缺乏,使得房地产投资已成为灰色收入差不多唯一的安全通道。对于这两类人群而言,长期持有,追求租金收入和资产保值,是其投资的主要目的。物业税的征收,的确会加大住宅保有环节的成本,对投机炒房者形成一定的资金压力。

  不过,在一个供小于求的市场,物业税的征收最有可能产生的结果是:税率将变为租金转嫁到租赁者身上。因此,物业税到底能令投资需求减到何种程度,尚需观望,其对价格的影响也不能盲目乐观。

  有资产就要纳税,准备好了吗

  在许多西方国家,物业税是地方政府的主体税种。在美国,整个房地产的财富占私人财富的55%,财产税占县一级政府收入的68%,市镇政府收入的53%,学区政府收入的68%。而中国地方政府目前并没有主体税种,1995至2005年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7.36%。

  有专家认为,尽管波折不断,但物业税开征是早晚的事。因为市场经济的原则就是“有资产就要征税”。但是,物业税开征,绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程,而直接决定着诸多现实状况的变革。专家认为,物业税实转总体的发展趋势是渐进的,但是应该尽可能把渐进过程推快一点。

  物业税是新增的一种新税,在没有减少其他税的前提下征收,或者纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备的情况下,不应仓促出台物业税,否则可能出现大面积欠税。有财税专家预测,真正开征房地产物业税至少还要一段时间,而且不会完全照搬国外的模式,征收额度不会太大。他们认为,物业税应该承担房地产宏观调控功能,一旦推出,就要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。

 

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