国税局建楼中途反悔
2004年1月9日某市国税局与天琴房地产开发公司草签了一份办公楼建房协议，同年9月10日双方正式签订了《商品房定购合同》。合同主要内容是：天琴房地产开发公司按照国税局的办公需要，为国税局设计、建造符合其功能要求的一座综合办公楼。另外，双方对项目设计和审定程序、建筑质量、购房价款、付款方式、竣工期限、交付方式、产权登记、合同定金及违约责任等内容都有约定。
签约后，市国税局向天琴房地产开发公司支付了100万元合同定金。在征得国税局的同意后，天琴房地产开发公司委托清华大学土木工程设计院完成了国税局综合楼的设计，设计方案也取得了国税局的认可。天琴房地产开发公司完成了国税局综合楼的建设规划许可、土地使用许可、征地手续、建设开工许可等相关的所有审批手续；并通过招标方式确定了施工单位开工建设；如上前期费用和基建费用暂由天琴房地产开发公司垫付。
2005年初办公楼地下工程完成，此时市国税局局长易人，新局长发现新建的综合办公楼设计上没有存留业务发展的空间，几年后必将适应不了业务需求，届时再建办公楼将给国家造成更大的损失，这一意见得到了局领导班子的一致认可。因此，市国税局于2005年3月25日向天琴房地产开发公司发出《工作函》：“要求停止施工，解除《商品房定购合同》，洽商善后事项等。”
接到来函后，天琴房地产开发公司坚决反对解除合同，几经协商双方未能达成一致意见，天琴公司就此向呼和浩特市中级人民法院起诉，要求国税局履约。为此，国税局专程来京聘请北京市中淇律师事务所的刘建邦律师作为其诉讼代理人应诉。
无效合同观点获得支持
天琴房地产开发公司的诉求是：被告继续履行合同，并支付违约损失947万元。
刘建邦律师接受国税局委托后，调查、收集了大量涉案资料和证据，发现本案原被告双方所签订的《商品房定购合同》竟然是一份无效合同！
在一审开庭过程中，刘律师首先提出了这一观点：“由于本案被告市国税局是国家的司税机关，依照我国《政府采购法》、《招标投标法》的相关规定，凡政府机关的大宗采购事项（包括基本建设项目），必须依法将该事项提交政府采购办按照法定程序统一对外办理。这是法律强制性规定，本案原被告双方应当清楚，却仍然直接签订了《商品房定购合同》，该行为违反了上述国家强制性规定。依照我国《合同法》第52条规定，原被告双方所签订的这份合同当属无效。故请合议庭对该《商品房定购合同》的无效性予以确定，并驳回原告的第一项诉求。”
法院于2005年9月29日作出第一次一审判决：原被告所签订的《商品房定购合同》无效，被告赔偿原告经济损失785.5万元，同时驳回原告的其他诉求。
一审判决虽然依法支持了被告方关于涉案合同无效的观点，但国税局认为承付785.5万元的赔偿责任偏重，于是提起上诉。而刘建邦律师也注意到一个关键问题，他在判决书中看到这样的表述：“至2005年3月份，原告已将办公楼地下基础部分完成，并因被告不履行合同义务而停工，所以由于建设该大楼所发生的费用和造成的损失应当由被告承担。”他认为这显示了一审判决存在缺陷。
阐述一审三大缺陷被采信
针对一审判决的缺陷，刘建邦律师在二审庭审中阐明了如下观点：“其一，涉案合同无效系原、被告双方之责。该合同无效源于《合同法》第52条规定以及政府采购法相关规定，对缔约双方有同等的约束力。涉案合同因违法而无效，该违法也是双方当事人共同的行为，违法过错责任理当由双方共担。一审判决却把无效过错责任全部判给被告，而原告不承担丝毫的责任，实属显失公正，请二审法院对此纠偏。
其二，一审判决把无效合同按有效合同认定损失是错误的。判决一方面认定合同无效，另一方面又要追究违约责任，从而混淆了无效合同与有效合同二者之间的不同性质和不同的责任界限。法律规定无效合同自始没有法律效力，其不存在履约性，自然也就不存在违约责任。因此，一审判决如上认定是错误的。
其三，一审判决的损失数额没有科学依据。涉案建筑物从其功能和质量角度讲，都是按照国家建筑规范设计和施工的，已投入的项目资金转化为现有的建筑物，这里的变化只是货币转化为建筑物，并没有任何货币或者物的减少、损坏，所以不存在客观上的损失。故一审判决的损失是没有客观事实、缺乏科学依据的假想臆造的损失，不仅错误而且荒谬。”
二审法院采信了刘律师的观点，认为一审判决认定事实不清，证据不足。经省高级人民法院审判委员会讨论，于2006年1月11日依法裁定：撤销一审判决，发回重审。
法官当庭重声合同无效
第二次一审开庭，天琴房地产开发公司的诉讼代理人仍然坚持原来的诉求，要求国税局继续履行合同，也就是说要完成原办公楼的建设。
“这无异于错上加错。”刘律师马上意识到并随即抓住这一点当庭提出：“第一次一审判决已认定原被告双方所签订的《商品房定购合同》为无效合同，人民法院通过判决形式对本案法律关系的性质已经释明。然而原告不按照案件的法律性质变更诉求，仍然坚持错误诉求。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定，理应驳回原告的诉讼请求。”
合议庭虽然没有直接驳回原告起诉，但当庭再次重声涉案合同为无效合同的观点。
这不过是一份商品房认购书
在随后的庭审中，刘律师郑重地说：“依据我国《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》的规定，我国的商品房买卖合同只有两种合法形式：一是‘商品房现售合同’，二是‘商品房预售合同’。本案原被告双方于2004年9月10日签订《商品房定购合同》时，涉案建筑物尚未开工，我们完全可以得出这样的结论——该《商品房定购合同》既不构成‘商品房现售合同’，也不构成‘商品房预售合同’。那么，这份《商品房定购合同》究竟是一份什么属性的合同呢？”
刘律师接着阐述：“根据最高人民法院相关司法解释，对于认购商品房合同、订购商品房合同、预定商品房合同的法律性质与合同地位界定为商品房认购书。据此本案《商品房定购合同》充其量是一份‘商品房认购书’，就其法律本质来讲属预约合同，无论是缔约过错造成合同无效还是违约而不履行合同，该行为所造成的后果只是丧失了谈判和签订本约的机会，并不产生其他不良后果。 该《商品房定购合同》作为一份无效的商品房认购书，其无效责任也就是使双方丧失了一次签订确定性合同的机会。国税局承认负有一定的因缔约过错而造成商品房认购书无效的责任，但该责任如何量化？量化后的数额为多少才符合客观实际？此外，造成合同无效的责任虽然有主次，但究竟是双方混合过错，国税局应该承担多大比例的过错责任才算科学？这些问题请合议庭考虑。从另一个角度看，原告至今也没有主张追究丧失谈判和签订本约机会这方面的责任，依法属于弃权，故也就解除了国税局因签订无效合同的赔偿责任。对于原告的其他诉求，由于是错误诉求，请合议庭依法驳回。”
对于刘律师的上述观点，法院予以采信。之后本案又经过一轮一审、二审的全过程，省高级法院于2008年6月5日对此案作出最终判决：双方签订的合同无效；国税局赔偿天琴房地产开发公司损失113万元；天琴房地产开发公司返还国税局定金100万元。
（文中房地产公司为化名）
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