土地市场瞬倏 动作 ：该出手时当出手
“为什么今天这块地这么火？”“那你今天为什么过来看呢？”在广渠门外10号地拍卖会现场，拍卖师——北京市土地储备中心市场部雷蕾用一个反问句精彩回应了一名看客的提问。
5月21日下午15时30分，北京市朝阳区广渠门10号地在市土地整理储备中心举行拍卖。起拍价定为7.04亿元，88号最先举牌，而拍卖最白热化的竞争主要在7号富力和11号中国电子之间展开，经过近45分钟、30个回合的激烈角逐——“北京富力城房地产开发有限公司10.22亿元第一次，10.22元第二次，10.22元第三次！成交！” 16时15分，北京富力城房地产开发有限公司力逐18位现场开发商竞买代表，最终以10.22亿元竞得广渠门外10号地的居住建筑使用权，楼面地价为14096.55元/平米，如果扣除5000平米廉租房用地，楼面地价更是高达15140.74元/平米。
想必参与竞拍的北京富力总经理张辉心中五味杂陈：“我们真的不愿拿地王！”随后他又表示，之所以拿下这一与北京富力城相邻的地块，背后有着企业很强的感情因素。富力一方面看好未来市场，且并未对此项目有很多利润需求，另一方面也对如此高的代价表示遗憾。富力在这个时机以如此代价出手拿地，一方面除来自总经理张辉本人上述表示之外，更多的底气源自今年的销售业绩。总而言之，富力地产选择此时出手，是各种力量交织共推的最终选择。
而作为金地集团总裁张华纲，过去一年他都忙于清理空置房，没有走进过土地拍卖场一步。现在不一样了，这两个月他在全国各地忙碌，包括在上个月以5.6亿元高位拿下了上海青浦徐泾镇3号地块，实现高溢价82%。而就在买地前不久的金地2008业绩说明会上，金地总裁张华纲曾透露了金地今年“肯定是要拿地”的态度，并表示在新增项目方面的投入资金可能在50到100亿左右。
招商地产总经理林少斌也曾表示，“只要保证净资产负债率在40%，多出来的钱都用于购买土地。”林少斌对今年增加土地储备信心十足。他认为，如果下半年形势明朗，宏观经济有所好转，下半年加大土地储备将会是一个好时点，招商地产的重点是在北京、上海、广州、深圳四个一线城市拿地，目前土地价格回落，相对容易买到合适的土地，可以考虑趁低价吸纳一线城市土地。同样，上海地产龙头企业绿地集团在4月初，以9.57亿元的价格拿下上海今年总价最贵的地块——松江区辰花路15号B地块。
5月12日，龙湖地产取得顺义地块。记者书面采访了龙湖相关负责人，据其介绍，本次竞购的地块，紧邻龙湖进京的第二个项目——创造了标杆产品效应和标杆销售速度的香醍漫步园区，是龙湖地产今年拿下的首个地块，也是龙湖进入北京后储备的第7个项目。这正是企业出于在京长远发展和目前良好销售局面综合考量的结果。“区域聚焦、多业态”是龙湖多年一直坚持的战略，经过2年多的努力，龙湖在北京初步形成了别墅、洋房、高层多业态全覆盖的产品格局，这些对龙湖今后在北京的长期发展都很有帮助。而负责人也进一步表示，龙湖目前的土地储备面积可以说是“合理足够”，既足以支持公司未来4-5年开发之用，又不至于成为影响当期经营的资产负担。龙湖会继续根据自身的战略节奏，稳健调整土地储备。据悉，龙湖集团今年前4个月已实现50亿元的销售金额。
而据《每日经济新闻》，中国内地商业地产“一哥”——大连万达集团，正在“择机”上市。而在上市之前，大连万达有意逆市大幅扩张，今年计划投入约200亿元增加土地储备。去年第四季度，万达集团便已在成都、上海、唐山等地拿出了50多亿元增加项目储备。今年开始，万达又开始频频抄底土地市场，石家庄、武汉、长春、天津、合肥等地都陆续传出万达有意投资的消息，使得2009年万达几乎成为中国最为抢眼的土地储备大户之一。而业内对此的看法则较为一致：按照以往房产商的上市经验，在公司上市之前，开发商都会有大幅的“圈地”，以增加上市融资“筹码”。按照王健林的计划，万达将于近两年实现登陆A股的愿望。
无论是北京富力的“情感因素”，还是到金地的大幅扩张、龙湖的步步稳扎稳打，再到万达的“上市饥渴”。企业都表现出强烈的拿地愿望。当然，这种欲望永远无法摆脱市场的牵制与企业发展轨道的约束。但对于更多买地的企业来讲，种种扩张已经诠释该出手时就出时的果敢选择。但业内人士也给予警醒，拿地正当时，但切忌疯狂。
当然，一个巴掌难拍响。政府加大推地力度也正迎合企业购地意愿。“加快推地”是今年一季度以来国内土地市场的关键词。3月份中原地产监测的12个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。可见，土地市场的“升温”，是政府和开发商在市场面前不约而同达成的“击掌默契”。
同时，较之前令人咋舌的土地价格，2009年土地较高的性价比也让更多资金充裕的企业 “心神荡漾”。克尔瑞研究机构指出， 2009年，上海、福州、天津等城市都出现了低价推地的现象。以上海23号公告为例，青浦徐泾镇3号地块起拍楼板价，仅相当于其所处区域一年多前地块成交价格的一半左右；闸北区327街坊市北5号地块起始楼板价为4625元/平方米，与2007年9月成交的327街坊30丘地块相比下跌达三成。而福州白马路地块的降价也相当明显。福州国土局第五次出让白马南路东侧地块，此次起始楼板价仅为初次出让价格的37.70%，地块价格缩水三分之二。
俗语说，手中有粮，心中不慌。知名财经评论人牛刀表示，目前缺地的主要还是中小开发商。当前入市地块起步价低，虽然成交价往往是起步价的好几倍，但最终价格并不高。而此轮大企业悄然入市，新一轮产业洗牌也将随着新一轮“抄底”进程逐步形成。专家预测，明星与品牌企业凭借强大的融资能力、市场抗压能力和更成熟的销售策略，在这次决定未来市场发展格局的土地抄底盛宴中，大企业将占尽先机。相比之下，中小企业被洗牌出局的数量将增多。
而针对当前状况之下，企业适不适宜拿地，该如何做出更为理性的选择。记者采访了北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平。他建议，如果企业库存不多，现金流不紧张或是拿地之后有融资渠道，而且价格合适，现在出手应该是对的。对于一些没地的企业，拿与不拿是没有选择了。而针对一些上市公司，此时买一些便宜的地块可以稀释企业的之前因高价拿地造成的高成本，同时提升利润空间，企业的财务报表也会很好看。企业拿到便宜的地，同时可以利用财务杠杆来进行一系列的运作。
同时，李国平也指出，当前土地市场交易双方处在相对平等的状况，政府也开始不断修正原来的规划，合理地调配土地，甚至有些区域处在买方市场，因而企业在此时拿地，可以在价格与付款方式获得比较优惠政策，这是一个利好因素。所以，只要企业能够承受，可以在大势还不明朗的时候，风险可控的范围里面出手拿地的行为是可取的。当然这种选择是应该与企业专注经营的专业是吻合的，是企业擅长的城市与产品形态。总之，企业拿地要匹配自己的专业，匹配自己的区域，同时结合自己的经营情况。无论是有地无地，还是高价地低价地，都有理由促使你进行一些决策。
而针对此轮买地频见大企业身影，李国平分析，中小企业因为实力有限，承受风险能力小， 而当前银行针对中小企业贷款依然紧缩，所以买地进行下轮的生产面临较大的资金周转压力。而国有企业因为其先天的资源占有优势 “不差钱”，再加之四万亿投资大部分投向基础建设，而有基建背景的企业将在新一轮企业发展的辗转腾挪中占有绝对优势地位。因而，房地产的更多资源愈发地向国企集中。
专家解读
土地市场会回暖，但不会火爆
北京高策房地产顾问有限公司董事长 李国平
很明显，今年以来开发商拿地的欲望有很强提升。三四月份小阳春带来的“温暖”给房地产业带来了一些价格回暖后的信心，总体出现一种阻截房价下跌的一种趋势。因为有了楼市小阳春，才会有土地市场的“小阳春”。但总体上，整体的土地市场可以称为回暖，或不再冰冷，但不会火爆。与小阳春一样，它只是暂时与局部现象，市场不可能出现06、07年那样地王频出的现象。
广渠路10号只是个别现象，不要被个别现象“忽悠”。因为任何项目的运作都无法摆脱市场大势，有些现象只是结构性的表征，如果我们当作整体现象来看的话，那就犯一叶障目的错误。而作为媒体的职责就是以本质整体的角度来告诉更多的人，这只是一个现象，个别的现象。正如猪流感在中国是个别的，而且本质上跟猪也没有关系。
开发商离不开城市。像北京这样的大城市中心区的土地永远是紧缺，特殊地段永远是抢手的，但是如果是昌平、通州地块，我相信买地的企业肯定还是理性的。
中国真正只需要一两百家专业的开发商
中国这么大，真正需要的专业开发商其实只有一两百家就够了，或者一两百家企业占70%到80%的市场。很遗憾的是，我们现在是 “百花齐放”。许多操作很不规范的房地产企业没有在这次危机中得到“修理”——即优胜劣汰。开发商本应是在这一些洗练中变得更加专业且集中的。
很多外行的、不懂土地开发的企业也争相来拍地，并不是一个好现象。这证明中国房地产市场仍然是一个资本驱动而非专业驱动的市场。所以我最大的担心是，如果这个行业这么快就“活”了，它可能会“死”得更惨。因为它还不健康，该痛的地方还没有痛过，顽疾犹在。太多不够专业的房地产开发企业存在，并造成土地结构性的供不应求现象，而这种不真实的供不应求极易导致沫泡形成。
更为重要的一方面是，我们国家土地供应模式的欠缺与制约土地市场良性运作的瓶颈并未根本改变。全北京一个菜市场，青菜的价格很容易就卖到天上了。所以，我担心，在北京这样典型的一级城市会出现因为制度而造成的供求失衡，而土地模式的不完善又造成市场虚假繁荣，所以我希望政府能广开土地供应路径。
专家解读
北京广渠路10号地
将带动东部房价整体上涨
北京中原房地产经纪有限公司董事总经理 李文杰
经过30轮场外竞价及数轮现场竞价，广渠路10号地的争夺终于尘埃落定，富力地产以10.22亿3.4倍于底价成交，接近15000元的楼面地价再次让人们想起2007年疯狂抢地的场景。
北京楼市经过长达1年多的低迷及调整，进入到2009年1月后，在各项利好政策出台带动下，成交量逐渐攀升，据北京市统计局的统计数据显示：今年1-4月全市商品住宅销售面积465.6万平方米，同比增长1.6倍，增幅比一季度提高46.1个百分点。其中，住宅现房销售92.1万平方米，期房销售373.5万平方米，分别增长90.7%和1.8倍。
受到成交量持续3个月维持高位及宽松的融资条件带动，开发商目前现金十分宽裕，就连坊间传说的现金流最可能断裂的三家开发商也集体表态“已经安度难关”，因此开发企业的注意力将重新聚焦在土地储备上，目前土地市场持续低迷，总体地价处于低位，也是拿地做好土地储备的好时机。
如果按照15000元/的楼面地价，广渠路10号地也算是有史以来北京公开卖地中的最贵土地了，周边广渠路36号地楼面地价5648元/平方米，就连万科在2007年楼市最疯狂时期拿下的西大望路27号地，楼面地价也不过11379元/平方米。这块土地的天价成交充分显示出了开发商们对市场未来前景的信心，从广渠路10号地开始，土地市场将陆续升温，地价和房价的互相促进互相影响的局面将再现。
临近广渠路10号地周边的在售新建商品房极少，可以参照的“冠城名敦道”目前在售的B区均价22000元/平方米，周边的二手房均价也不过20000元/平方米左右，而按照成交的地价，估计该项目上市售价至少25000元/平方米才有利可图，也就是说北京拍地再次出现“面粉比面包贵”的局面。
今年以来，北京市平均房价在成交量上涨的带动下，平均已经上涨了10%-15%。全市各环路商品住宅期房平均售价都出现了不同程度的上涨，其中广渠路地区所在的四环路以内区域的今年以来的平均价格已由1-2月14226元/平方米上涨至1-4月15593元/平方米，涨幅接近10%。由于市场推盘量的不断增加，以及售价上涨过快，导致部分客户陆续放弃抄底，重新陷入观望，进入到五月中下旬，成交量在见顶回落后走势依然较软，房价也面临重回下降通道的压力。广渠路10号地的成交如同给楼市注入一支强心剂，对市场的标志作用将十分明显。预计受到这个消息影响，未来一段时期东部在售和新推项目的房价将集体上涨，而地块周边出售二手房的小业主已开始在原报价上继续加价，因此，广渠路10号对整体房价的标志作用在2009年将十分重要且不容忽视。
龙湖·唐宁ONE
唐宁书会开馆 大家共聚首
5月31日，位于清华东国家教育核心区的龙湖·唐宁ONE文化沙龙——唐宁汇正式开幕，活动邀请到两岸三地数位知名文化人到访，《读书》杂志前主编沈昌文先生、香港《号外》杂志原总编辑及出版人陈冠中先生、台湾出版人及藏书家吴兴文先生、厦门晓枫书屋老板许志强先生、中国地方志珍藏馆副馆长、宁波天一阁博物馆学术委员会副主任龚烈沸均出席并参与了“两岸三地文化人沙龙”，与大家共话书会。安家传媒机构董事长董事长刘文斌先生也应邀参加了活动，并赠送了自己的藏书。
唐宁书会是清华畔国家教育区内稀缺高尚住区——龙湖.唐宁ONE所创建的城市高端人文沙龙。它以“读书、思想、交流”为主题，以打造中国知名的人文藏书馆为目的，矢志为城市提供一个文化气蕴的高端社交平台。
继180平米样板间惊艳亮相之后，伴随着唐宁汇的盛大开幕，龙湖·唐宁ONE又一全新样板间正式亮相，该样板间面积为360平米，在龙湖所擅长的生活氛围及体验的打造之外，唐宁ONE还特别在此360样板间定制了“私人藏书馆”的生活方式体验，并以“私人藏书馆”为平台，推出了“唐宁汇”-亚洲顶级人文社交平台-秉承百年学院区的人文传统，并以在欧洲文艺复兴时期盛行的沙龙方式为社交手段，开展系列文化、艺术、经济主题的精英化沙龙，为唐宁ONE尊贵的业主群提供感悟生活和享受社交的舒适人文情境。
龙湖·唐宁ONE的平层别墅，是整个中关村片区极为稀缺的顶级居住产品，多为一层一户的千万级豪宅。这种常见于纽约、伦敦等大都市的顶级居住品，在唐宁书会开馆仪式中一亮相，就吸引了许多有着海外经历的来宾的高度关注。
当天，在热烈的开馆典礼之后，龙湖·唐宁ONE“两岸三地文化人沙龙”在接待中心的VIP会客厅举办。
龙湖·唐宁ONE所在的位置，被专家们称为“国家核心教育区”，其周围云集了清华大学、北京大学等中国最优质的教育资源，据唐宁ONE营销负责人邹墨远介绍，唐宁ONE自亮相以来，该区域浓郁的学知气氛、出色的产品设计赢得了来自全国范围客群的关注和认可，在目前已签约的业主中，呈现出高科技、金融、外企等领域高知人群齐聚的现象。
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