270度江景可能缩水成不到90度，车库入口可能合并引致噪音翻倍……5月下旬，万科金域蓝湾一份修建性详细规划批前公示，在引来业主抗议的同时，也令小区规划更改再度成为业界热门话题。记者查询广州市城市规划局规划在线网站发现，截至6月1日，今年已有25个商住项目向规划部门提出修建性详细规划，要求变更原有的规划布局设计。
尽管时常传来反对之声，但到目前为止，尚未有因业主提出异议而导致规划更改方案搁浅的案例。法律界人士指出，《广州市城市规划管理程序规定》(征求意见稿)至今没有通过审批，导致当中小区改规划需2/3业主点头的规定不能实施，这是业主无法更大范围维护自身权益的关键。
调整公示业主“看不到”
“规划调整合不合理放在一边，首先透明性得增强。”白云区某大型社区楼盘业主王先生告诉记者，自己最近通过上网发现小区新一期组团的规划布局将有调整，于是便第一时间告知业主委员会，并在上月中旬组织了数户业主一起向区规划局反映，结果被对方驳回申请，理由是公示期早在3月初就已经结束。
“物管说公示当时贴在销售中心，可买了房的业主谁没事跑那里去啊，贴小区电梯间大家不就都看见了么？”王先生推测，批前公示之所以摆放在不显眼之处，是因为开发商担心无法通过业主这一关，因为根据规划批前公示内容，新一期组团由原来的环状布局变成了横列式布局，整个小区的通风采光都会受到影响。
记者随即与楼盘开发商取得了联系，负责项目物业管理的一位副总经理表示，规划调整的操作程序并没有违反政府部门的任何规定。对于在小区当中引起相当大争议的公示选址问题，他说：“新一期组团是面向购房者而不是业主的，规划调整公示当然要贴在售楼部了，贴在别的地方的话，就剥夺了买家的知情权。”
旧房子被划在新红线外
而番禺百事佳花园规划更改争议一事也有了让业主感到不快的结果。据了解，百事佳花园于1994年开盘，计划建12栋高层住宅楼，后由于楼盘烂尾，最终只建成4栋高层住宅和小区中心花园。新单位接手后，关于楼盘的《修建性详细规划方案批前公示》出台，原未开发土地重新建设，不过首期建成的四幢单位却被划在了新的规划红线之外。
当时该盘业主以变相提高容积率和建筑密度，反对其正式实施。对此，规划部门的解释是百事佳花园烂尾后被政府直接收回，法院把未建设部分划出重新拍卖，这意味着百事佳花园从法律上讲已变成了两个小区，因此不存在公建配套被占用的问题。
“既然已经没有商量，还公示干嘛？”有业主愤愤的说。
争议原因
政策法规搁置三年未获通过
开发商是否有权利直接向政府部门申请小区规划调整更改？广州国智律师事务所律师张学华给出了肯定答复。他指出，只要是符合《中华人民共和国行政许可法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《广州市城市规划条例》等法律的规定条件即属合法，但这些规定都有很大的自由裁量范围。从程序法上讲，只要开发商提出申请，规划部门公示，然后等待结果即可。根据广州市城市规划局公布的《广州市城市规划管理程序规定》(征求意见稿)第三十三条规定，已预售、销售，全部或者已部分入住的房地产开发项目，建设单位要求调整修建性详细规划的，应当根据城市规划部门的有关要求进行公示，征求受影响的已预购、购买和已入住业主的意见，并请公证部门对公示过程进行公证。建设单位持公证部门公证的受影响利益人“同意”意见超过三分之二以上的公示结果，方能向城市规划部门申请调整修建性详细规划。
张学华指出，意见稿当中提及的内容核心在于“修建性详细规划申请必须得到多数业主的同意才能够获批执行”，这一条款在一定程度上对于发展商的权利进行了制约，更重要的是，可以维护广大业主的利益，不过由于政策尚属于征求意见阶段，因此暂时还无法作为实际案例的操作依据。
“如果有《广州市城市规划管理程序规定》，规划调整批前公示过程中产生的种种问题根本不会发生。”某位不愿透露姓名的业界人士告诉记者，征求意见稿早在2006年下半年就已经完成起草工作，并同时在网上公布，但在进入广州市法制办审批阶段便没有了动静，这与当时开发商群体的反对意见有关。
解决方式
业主维权可走“三条路”
如果对于规划调整内容有不同意见，在批前公示发布期间，业主应该采取怎样的方式阻止更改，以维护自身的权益？在目前情况下，广州国智律师事务所律师张学华认为可以走“三条路”，分别是向规划主管部门提出异议、向法院提起诉讼和申请复议。
● 提出异议
向规划局提出异议是最简单直接，回馈最快的方式。根据《行政许可法》及《广州市城市规划管理公示办法》的规定，利害关系人(包括业主)均可向城市规划部门提出异议，可通过网上或信函等方式提出。业主需要出示购房合同、售楼销售广告或宣传资料等，证实开发商在售楼时曾经做出承诺，如今变更会对业主的权益产生影响。
与此同时，还可以向政府部门提供房屋设计、建筑、施工等方面的专家意见，证实开发商变更规划从实际操作中不可行，或确实影响到目前物业的采光、视线、车位等公共资源享受的合法利益。
● 诉诸法律
第二种方式是向人民法院提起诉讼，要求判令开发商撤销向规划部门提出的申请。因为开发商的行为已明显违反购房合同的约定，属擅改规划，构成违约。对于开发商的这种违约行为，业主可要求开发商履行原合同，虽司法实践中还未出现这样的案例，但从法理上讲完全行得通。
● 申请复议
如规划部门不顾业主的意见，执意批准开发商的变更规划申请，那么业主可以规划局的具体行政行为影响到其相邻权、合同信赖权等(如采光、通风、排水等)为由，向广州市城市规划局的上级部门或广州市人民政府申请复议，或者起诉至法院，要求撤销规划部门作出的具体行政行为，这是第三种方式。
■ 小贴士
买楼别忘看小区规划图
买家在通过售楼部沙盘观察小区形态的同时，千万别忘了向开发商索要一张小区详细规划图，当中内容的视觉效果虽然超过沙盘，但可以保证绝对真实。另外，不要相信包括入读名校、一线江景在内的任何口头承诺，因为这些绝对不是对簿公堂的法律依据。
任何业主都可以提出异议
根据《行政许可法》及《广州市城市规划管理公示办法》的规定，只要是利害关系人均可提出异议，不管是一人还是多人。当然在实际操作中，人越多就越代表多数人的意见，就越能够影响到规划部门的裁定结果。
上网可查“规划史”
如果想要了解自己所在小区的规划变更情况，市民可以登录广州市城市规划局网站(http：//www .upo.gov.cn/)，点击其中的规划公示栏目，在公示搜索中输入自己楼盘的标准地名即可。
业界视点
业主和政府
也应参与规划更改
“楼盘规划更改出现历来有之，开发商变更规划要真正做到公正、合理，就必须有业主和政府共同参与，规划更改不能影响业主的居住条件、要和业主达成共识，尽量不影响未来业主的居住条件。”中原地产项目部总经理黄韬说。
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，广州不少楼盘属于超千亩的大型社区，前期规划不可能做到一步到位和尽善尽美，因此在开发到一定程度时就有调整及提升的必要。韩世同强调，如果未来会对社区规划进行调整，开发商在卖楼时就应该告知业主，或是在购房合同当中直接说明，避免规划更改时引来业主的反感。如果规划调整影响了前期业主的生活质量，如采光、通风受损等，开发商应该考虑向业主做出一定补偿。
对于业主的维权行为，中地行市场调研部总监张斌认为应该通过正常的渠道反映，而不是像金域蓝湾以游行和跳楼进行威胁，这样容易导致开发商和业主的关系僵化，不利于事情解决。
链接
《关于适度提高居住用地开发强度的意见》为改规划开方便之门
广州小区改规划的此起彼伏，有业内人士称可能源自于2008年5月20日开始施行的、经广州市城市规划委员会审议和市政府法制办审查通过《关于适度提高居住用地开发强度的意见》(以下简称《意见》)。该《意见》适用于新增经营性居住用地项目、政府保障型住房项目以及原协议出让土地的未全部领取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强度的调整和提高。不过，通过“招拍挂”公开出让的居住用地项目、已全部领取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和已领取《建设工程规划许可证》的建筑工程项目不在此列。
由于《意见》中原来规定的有效期是2009年12月31日，申请截止时间为2008年11月20日。今年4月29日广州规划局又下发了关于延长《意见》有效期限的通知，表示经相关部门批准，该《意见》“有效期延期至2010年12月31日止。在此期间，建设单位或者个人如需申请适度提高居住用地开发强度的，请于2009年11月20日前依程序向规划部门提出申请。”这意味着符合条件的改规划申请大门仍然敞开着。
本版采写：
本报记者 朱大尉
实习生 刘志杰 |
