近日,国税总局针对36户大型企业集团开展税收稽查工作,房地产企业占到了此次税收检查企业总数的四分之一。业内人士认为,此次或将对房地产企业的税收征缴情况尤其是土地增值税征缴情况进行较为全面的摸底调查,此举意在针对目前升温的房地产市场发出警示信号。
不影响房企利润
在此次税收自查工作中,包括万科(000002)、金地集团(600383,股吧)(600383)、保利地产(600048,股吧)、大连万达集团、SOHO中国(00410 HK)、北辰实业(601588,股吧)(601588)、华远集团公司以及绿城房地产等8家公司。
北辰实业董秘郭川在接受中国证券报记者采访时表示,此次土地增值税稽查是全国税务检查的一部分,抽查的8家地产公司是各所有制类型企业的代表。一般在地产开发中,土地增值税等税收都预提一定比例,在项目结转后汇缴,多退少补。此次稽查对公司没有影响。
业内专家认为,国税局已于2007年重申土地增值税,所有上市房地产公司在其损益表中全部都进行了拨备,所以新措施不会对公司的盈利有影响。但会影响房地产商的现金流及财政状况。各地方税局在过去数年并没有全数收取土地增值税。
“企业不断地用新的地产在做抵押,抵押之后现金流不会很充裕,如果要补交税款,恐怕有很大的麻烦。”中央财经大学刘桓教授认为,房地产企业的经营过程周期性比较强,一般项目四五年才能完成,而土地增值税只有项目结清汇算清缴之后才能知道预交和应缴之间的差异,前几年征收不严格,很多企业征收就不了了之。如果严格征收,毫无疑问将对房地产企业的现金流产生较大影响。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,对企业来说,如果现在征收,肯定增加企业的成本,影响现金流。根据此前国土资源部对土地成本占房价比例的调查,保守估计房地产项目平均有30%利润,根据四档累进税制,应征的量很大。
警示地产过热
分析人士认为,再次重申对土地增值税的摸底,除了在金融危机背景下扩大税源之外,此举也对目前较为火热的房地产市场和土地市场释放了一个调控的信号。
邹晓云表示,增值税其实是从拿到土地之后,以当时的土地成本盖好房子,扣除其他的建筑成本以及税费之后,整个房地产项目的增值收益。这一税种一直没有真正地征收,2007年在房地产市场急剧升温的时候曾经提出过加强征收,但因2008年金融危机的到来而不了了之。
邹晓云表示,现在只是对土地增值税进行摸底,至于未来究竟如何征收,具体情况尚不得而知。而且从什么环节计算增值收益有待进一步考量。
刘桓认为,土地增值税有点偏高,按照不同的毛利润比例,增值税采用四档累进税制,对企业来说是很大的负担,所以,有没有变通办法将决定97号文件能否真正实施。他表示,可以考虑物业性质、前一段时间的盈利高低进行变通。
国家统计局最新数据显示,上半年全国完成房地产开发投资14505亿元,同比增长9.9%,增幅比前5个月提高3.1个百分点。“而目前,各地地王纷纷涌现,房地产投资持续升温,现在重新摸底土地增值税,可能是对目前房地产市场的警示信号。”邹晓云表示。
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