对于购房人要求解除商品房合同的案件，要严格依法审查，不轻易解除合同。
这是最高法院7月19日发布的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（下称《房地产案件的意见》）的要求。
该意见是最高法院专门针对当前国际金融危机中体现出商品房交易市场低迷，房地产企业资金链断裂，进而引发退地潮、停建潮、断供潮、退房潮，房地产纠纷案件数量迅猛攀升，所出台的司法政策。
数量和复杂性均增加
最高法院民事审判第一庭的负责人称，房地产纠纷案件已经成为当前形势下增幅最快的案件类型之一。2008年全国法院共审结房地产民事案件118564件，同比上升11.93％；2009年上半年，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。
该负责人表示，在房地产纠纷案件在数量增多的同时，疑难复杂案件也显著增多。主要出现以下四种情况：
——房地产企业资金困难引发企业拖欠土地出让金、土地使用权转让费，发包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠劳务分包人工程款、拖欠材料供应商材料款、施工设备企业设备租赁费等连锁纠纷案件。
——商品房价格严重下跌，买受人请求解除商品房买卖合同纠纷案件大幅上升。这类案件往往形成群体性纠纷，如果处理不好，双方冲突加剧，就会演变成群体性事件。
——少数开发商为了缓解资金压力，以假按揭等违法手段套取银行贷款，而有些购房人由于偿还能力的下降，拖欠银行按揭贷款，加大了银行业金融风险。
——由于建筑市场竞争加剧，出现了发包人利用施工企业承揽工程的急迫心理，双方在工程招投标中通过串标等方式，另行签订背离中标合同实质内容的“黑合同”，扰乱建筑市场的正常经营秩序。
慎用解除合同的手段
房地产纠纷案件中，很多购房者提出退房、解除合同的要求。如2008年上海、深圳等地的房价“跳水”，引发了全国多个地方的退房潮。
因此，最高法院此番发布的《房地产案件的意见》明确要求，各级法院在审理因房价下跌而提起的撤销购房合同的案件时，要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
据《财经》记者了解，最高法院曾经在2003年制定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中对买受人可以请求解除合同的情形作了详细规定。比如在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋抵押或者出卖的；或者因房屋质量不合格不能交付使用的，以及面积误差超过3％、迟延交付经催告后三个月还不能交付的。
此次发布的《房地产案件的意见》强调了上述司法解释的规定，要求妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，房屋销售广告纠纷、认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。
该意见还着重强调，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除。
最高院民事审判第一庭的负责人表示，在规范房地产市场交易秩序的同时，要高度关注房地产企业的生存发展，通过“放水养鱼”，保障房地产企业的生存发展，避免购房人的损失扩大。■
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