国土资源部24日公布的一项调查报告显示,在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中,大多数地价占房价比例在15%—30%之间,平均为23.2%,其在30%以下的约占78%。我省有24个楼盘项目的地价和房价比被公开,地价房价比普遍接近或超过30%,高于全国平均水平。
记者在查阅调查数据后发现,在这620个楼盘中,地价房价比在40%以上的项目仅有40个,约占6.45%。有专家指出,近期不断推高的地价和屡屡诞生的天价“地王”对房价上涨起到明显的带动作用。在极少数楼盘土地成本高昂的背后,多数房地产项目正享受着“低地价高房价”所带来的暴利。
620楼盘地价房价比最低5.3%最高58.6%
国土资源部此次调查于5月底开展,调查对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。其中,调查的房价为商品房开盘时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价。
根据国土资源部调查报告显示,在此项调查的620个案例中,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。
全国各地不同项目的地价房价之比差别巨大,这一情况也存在于广东。在被调查的广东省内广州、深圳、佛山、汕头四市共24个项目中,位于佛山的金地九珑壁地价房价比最高,达48.44%；位于佛山三水的雍翠新城楼面地价225元/平方米,开盘售价2287元/平方米,地价房价比仅为9.84%。
国土资源部在广州抽取的项目是金域蓝湾、兰亭熙园和富力盈泰广场,三个项目的地价房价比分别为42.45%、34.26%和22.83%。合富辉煌首席分析师黎文江认为,这三个样本的数据具有一定代表性,说明“在广州开发商赚得比较少,比楼价高的城市要少赚20%。”
地价推高房价?房价推高地价!
不少业内人士认为,国土资源部公布的调查结果旨在澄清“地价推高房价”的争论。
国土资源部的调查报告认为,最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系,报告中并未就房价问题发表看法。但记者发现,在被调查的620个楼盘中,地价房价比在40%以上的项目仅有40个,约占6.45%,而地价房价比在30%以下的项目则有78%之多。
“如果这40个项目的开盘价都是保本价的话,那就意味着其他580个项目都可以因相对更低廉的土地成本实现盈利”,有专业人士指出,如果将这一调查结果看作全国房地产市场的整体情况则意味着:6.45%的高地价楼盘,为90%以上的楼盘带来了地价增值的额外收益。
譬如广州的金域蓝湾项目在2006年成交时的楼面地价为4033元/平方米,开盘销售时的均价为9500元/平方米。而其所在的金沙洲区域另外一个项目,开发商通过协议转让获得的楼面地价仅为450元/平方米,而该楼盘在售单位均价已经达到9000元/平方米,地价房价比仅为5%。
房地产专家韩世同指出,一些大盘在前些年取得土地时的楼面地价极低,经过多年的滚动开发,地价甚至可能接近“零地价”,而其依然在按照目前的房价水平进行销售,其中的暴利不言而喻。但遗憾的是,国土资源部的调查样本中并没有那些在2004年土地招拍挂制度实行前获得土地的在售楼盘。
疑问
数据打架?到底该信谁的?
在今年两会期间,全国工商联房地产商会提交的一份全国9城市“房地产企业的开发费用”调查结果称,在房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。
国土资源部的调查数据与全国工商联房地产商会的调查结果有着巨大的差异。那么,究竟地价占房价的比例该是多少才比较合理?合富辉煌首席分析师黎文江认为,限价房的地价和房价一方面受到政府的限制,另一方面也能被开发商接受,因此其地价房价比应是相对合理的。
据了解,广州限价房项目万科新里程、中海金沙馨园、保利西子湾、龙光峰景华庭的地价房价比分别为43.9%、38%、39%和34.5%。黎文江由此推断,30%—40%是开发商可以接受的地价房价比,一旦这个比例超过40%,要么说明开发商非常看好该地块未来房价会上涨,要么就是非市场因素在起作用。
国土资源部的报告指出,值得注意的是,由于土地从购买到开发销售,一般有2—3年时间,期间房价会随经济周期变化而调整。2007年全国十大“地王”中,既有以数千万元违约损失退地的,也有变相“囤地”等待“解套”的。因此,拍卖后的土地闲置监管问题值得高度关注。
专家建议
土地出让应“价中者得”
进入5月份以来,全国各地逐渐回暖的土地市场又催生出大量新“天价地王”,“地王”诞生后往往会迅速对周边房价起到拉动作用。如广州在6月10日拍出珠江新城“地王”后,周边楼盘的房价一周内涨幅达5%—13%。7月16日拍出的金沙洲两幅地块尽管没有创下新高,但该区域在售楼盘也纷纷提高了价格。
合富辉煌首席分析师黎文江指出,“地王”催涨房价的作用应引起政府重视。“从拍地成功这一刻开始,周边的房价就发生了变动”。而事实上,在2007年拿地狂潮时期拍出的许多“地王”直到目前还没有开发,根据当时地价所推导出的房价还只是理论上价格。这些“地王”的诞生只是为当时的房价上涨做了“嫁衣”,起到推波助澜的作用。
日前有媒体报道称,鉴于各地再度出现的大批“地王”,中央正在考虑普通商品住房用地的出让完全采用招标的方式进行,而不是单纯遵循土地拍卖“价高者得”的规则。据悉,上海市政府相关部门已经着手酝酿新的措施,借鉴香港“勾地”制度,改变“价高者得”的原有模式。
房地产专家韩世同表示,目前广州采取的“先挂牌再竞价”出让方式在客观上助长了地价上涨,“开发商在挂牌时已经先竞了一次价,现场竞价时又大幅提高了土地溢价”。韩世同认为,相比“价高者得”的拍卖方式,投标的方式不大会推高地价。另外,在选择中标企业时则可剔除过高或过低的报价,综合考虑定价及开发商运作能力实行“价中者得”,以此来抑制地块周边开发商的提价冲动。
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