姜洪桥 陈文雅 席斯
“一直说土地增值税难征，没想到会有这么难。”
最近，国税总局官员在内部会议上如是说。这个时间，各地对房地产企业土地增值税的清查正在以不同形式进行中。南京市国税局一名官员告诉本报，最近针对房地产税收，只是要求企业自查，没有下去稽查的计划。他表示，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。同时，深圳的稽查工作正在展开。
“地产商交纳的土地增值税与其营业收入反差太大。”一位地方税务系统的官员称。土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。正是这个“清算”让土地增值税到底有多少成了一个看不见的“黑洞”。
中央财经大学教授刘桓指出，“土地增值税每年清缴数字较难统计，大约全国规模在上千亿。当然如果严格征增值税收，翻好几倍也不一定。”
本报在调查中发现，房地产企业规避土地增值税主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开假发票。这些规避行为使得土地增值税并未达到调节房地产业高利润的作用，反而助长了房地产业的暴利。一位开发商就直言，“开发商不会为了少交土地增值税而降价，相反，收土地增值税会给房价火上浇油。”
巨大黑洞
土地增值税黑洞在房地产业内人所皆知。但黑洞究竟有多大，却是一个谜。北京资深房地产税务研究人士郭伟认为，具体规模不太好测算，因为它的规模是历年累积起来的，无法按照年份准确估计。
自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。1994-2006年我国总税收的累积增加值为32565.4亿元，平均增长速度为18.25%；土地增值税累积增加值231.3亿元，平均增长速度为91.27%。
2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，2007年403亿元，2008年537亿元。
虽然增长速度很快，但是与房价的增长和房地产销售收入对比，漏洞还非常巨大。土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收，各地税率略有不同。在2008年以前，各地土地增值税预缴的额度一般在0.5%-1%，2008年初，广州将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%，其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%。随后，各地纷纷仿效广州做法。将预缴税率提高到1%-3%。
在项目销售结束后应进行清算，清算后按照四级累进制计算应缴税额，毛利达50%的部分增值税税率达到利润率30%，毛利高于200%的部分，增值税税率更是达到60%。
2006年全国商品房销售收入为2万亿，2007年为2.9万亿，2008年为2.4万亿。假定按照销售收入的1%来预缴土地增值税，规模约在750亿。这还仅仅指预缴部分，之后的清算才能体现出房地产项目的超额利润。而事实上，按照较低限来计算的这个预缴规模已经是这三年上缴的土地增值税的三分之二。
上海社科院曾在一份报告中公开数据称，2007年土地增值税如果要清算的话，单是上海一个地区的规模就有400亿-500亿。
尽管这种估算并不严谨，因为存在免征土地增值税项目，也存在在上年度已经预缴的情况。但是仍旧能够反映其中的漏洞。
事实上，土地增值税问题在人们熟知的几乎每个大型房地产企业中都存在。
以万科为例，自2004年至2008年，4年中万科总计预缴土地增值税3.3亿。但是这4年万科的房地产销售收入超过1000亿元。本报就此咨询万科财务部门人员，该人士表示，“我们确实是按照规定来预缴的，也没有什么优惠。至于中间的缺口可能是会计统计口径不同造成的。”但该人士未能描述该缺口是因会计统计口径的何种不同而导致。
在2006年后的三年里，为了应对土地增值税清算，万科总计计提36亿元。这个数字并不小，但它是三年的累积数字。按照这三年应该清算的项目营业收入来算，三年的结算收入932亿元。36亿仅占3.86%。就单年度来看，2008年销售400多亿，计提是15亿，大约仅占到营业收入的3.75%。况且，土地增值税的征收基数不仅仅是已经结算的项目，还包括销售率已经达到85%以上的项目及销售三年仍未结算的项目。4年来，万科缴纳的土地增值税总额约为38亿元，约占总营收的3.8%。
尽管土地增值税规定存在诸多不明确之处，但在税务分析师眼里还是有一些基本的估算方法。
中国房地产税务筹划网总裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值额的扣除项目中，除了银行贷款利息和营业税等几个项目不一样外，多数重合，因此如果排除贷款利息以及三项费用因素，经过数学换算可以大概估算出毛利和土地增值税占营业收入比重的关系。增值额达到50%时，估计毛利率为52.75%，土地增值税税率约为营业额的9.8%；增值额达到100%，估计毛利率为105.5%，税率达到18%；增值额达到200%，估计毛利率为211%，税率达到28%；增支额达到300%，估计毛利率为316.5%，税率达到36%。不过，因为大多数房地产企业的银行贷款比例很高，而贷款利息只在毛利计算时抵扣，不在增值税基数计算时抵扣，因此实际上大多数企业土地增值税占营业收入比重比公式计算结果要更高。
另一位专家文干森认为，若全额征收土地增值税，毛利率在30%的项目土地增值税征收比率将占营业收入的5%-8%。而对于毛利率在50%以上的项目，土地增值税征收比率将占营业收入的12%-15%左右。
可以看出，4年来万科的毛利率一直保持在30%以上。其缴纳土地增值税总额与业内人士的测算存在很大差异。
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