潜规则作假细节曝光
一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者，目前拿地主要是通过三种方式，第一是招拍挂；第二是收购方式，包括收购项目公司，或者直接并购土地；第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位负责拿地的人士介绍，除了招拍挂环节是公开透明的之外，并购是两个公司正常的商业行为，第三种则是猫腻最多的，而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。
据记者了解，第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设，以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设，或是吸引大的开发商进驻，政府再拿地给开发商作为回报。
“双方会提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还，若由其他开发商拍得，这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士说。
让人想不通的是，如果是必须走招拍挂的程序，何以阻止其他参与者不出高价呢？
另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者，政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献，就不要来抢地了，如果实在无法阻止外来者，最后被别的开发商买走的话，便按上述比例来分成。”
“那种超额分成是有前提条件的，就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账，底价是4000元，最后别人拍走的价如果是10000元/平米，按三七分成的话，开发商得4200元/平米，这样，对该开发商来说，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他开发商要抢，明显不划算。
而对于地王现象，上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕：“有些地王是假的，参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议的，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示，如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。
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