内地房地产市场自上世纪九十年代开始形成,迄今不足二十年,但却几乎成为内地社会辐射力度最大的产业。 房地产相关出让收入和税费,一度成为各级地方政府的主要预算收入;一般民众,穷全家十数年之力,方能购置一处房产;房产开发企业,造就了内地数以十计的亿万富豪。
过高而不合理的土地和房产价格操控,已成为国家的一种变相间接税收;政府期望利用房地产刺激经济,结果转移或剥削了国民的生活质素与福祉。内地长久内需消费偏低不足及不少企业欠缺竞争力,高昂房地价泡沬「功不可没」。
地方政府依赖地产税收
内地税收分为中央税种和地方税种,分别由中央政府和地方政府(主要是指省级政府)享有。因为主要税种,包括增值税和企业所得税主要由中央政府收取,地方政府,尤其是省级以下地方政府,基本没有自己的独立税源。
各级政府均背负发展本地经济的政治责任,所以寻找可以依赖的财政收入,成为地方政府的一个必须解决的问题。
内地土地国有、地方支配的体制,恰恰提供了一个可供各级地方政府经营的舞台。各级地方政府作为土地权益的直接支配者,房地产相关收入,成为地方政府财力的主要来源之一,甚至很多政府提出了经营土地的口号。
地方政府(而非人大)成为了房地产政策的制订者、执行者兼得益者,也沦为一些特权干部的非法(批地圈地)投机特殊收益。
政府收取的土地出让金和税费,也成为房地产开发费用的主要项目。根据内地全国商会,即全国工商联在今年全国政协会议提交的一份发言稿,房地产企业的开发总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本和税收之和)所占比例为49.42%,在一线城市中,上海政府的份额最高,高达64.5%。地方政府对于土地收益的高度依赖,造成地方政府与房地产市场的利益合谋。
地方政府是当地房地产市场的最大收益者,当仁不让地成为本地房地产市场的最大支持者。
政府费用作为房地产开发的刚性部分,也成为近年内地楼价居高不下的重要原因。但是,这种畸形的土地成本结构,成为理解内地房地产市场一个无法回避的内容。
粗略统计,内地现行与房地产开发经营相关的税费有十二项之多,分布于房地产开发经营的各个环节和阶段。在政府的土地征用、批租环节,企业要缴纳契税、耕地占用税、印花税,另外还要缴纳土地出让金、土地使用费等。这些税收和款项基本都属于当地地方政府财政收入。
房产税收繁复
在房地产开发建设和转让环节,涉及的税种更是五花八门。另外,这还包括契税、营业税、印花税、城市维护建设税、教育税附加、土地增值税、企业所得税,以及个人转让房产需要缴纳的个人所得税等,其中的土地增值税更是为房地产业量身订做。
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额,作为计税依据,并按照四级超率累进税率进征收:增值额未超过扣除专案金额50%部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除专案金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除专案金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除专案金额200%的部分,税率为60%。
改革税制重整资源
一方面,可以看出房地产税收主要集中在开发、建设、转让等流转环节,多为流转税种。流转税作为间接税有可转嫁性,房地产企业可以将税负转嫁给购房者;另一方面,房地产税种繁复、征收环节多,存在重复征税和多层次收费的问题。
内地目前对房地产业征收的税费集中在买卖环节上,买房人的资金付出集中在购房阶段。买得起多套房子的人,可以将多余的房产囤积起来,空置的房产却无需缴纳任何税费的,只需坐等房子升值即可,这就给了房地产市场热钱投机存在的空间,也是内地房价不断上涨得重要因素之一。
这种投机囤房的行为,从投资者自身寻求回报的角度讲,本无可厚非,但是这种不恰当地侵占稀缺的房地产资源行为,实质上造成了社会不公。
内地税制本身的设计不当,助长了这一违背社会公正性的投资模式。开征房地产保有环节的物业税,则可以重构政府、企业和居民的利益格局,优化社会资源分配。
处理失效埋伏危机
笔者建议,可以将目前征收的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税统一为物业税,并将土地增值税功能纳入企业所得税范围。由此,可以将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收,延迟到房屋保有环节征收。此外,降低房地产市场的交易成本、提高交易效率,又能通过房地产税收增加和保持政府收入,就可实现多种利益的更佳组合。
今年8月初国家税务总局表示,会把房地产税收作为重点监管项目,但会否作上述改革及修正,仍是未知之数。
宽松的货币政策、剧烈的通胀,再加上不合理的房地产制度(财政来源过分倚赖土地出让),内地市场治理问题将继续阻碍经济与社会的持续健康发展。
如果处理体制问题失效,这个「非理性繁荣」将遇到更大的政经风险和危机。
何顺文 澳门大学副校长兼教授李元莎 美国威斯康辛大学商学院助理教授
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