买一套二手房，成为城市居民解决住房需求的重要途径 商报记者 王棣/摄
为让孩子上一所好学校，郑州市民刘先生在省政府行政区附近购买了一套二手房。房屋交易之后，因合同中未明确卖房者何时迁出户口，刘先生让孩子上学的愿望因而未能实现……
继上月发布1号购房消费警示后，昨日，针对二手房买卖过程中应该注意的问题，郑州市房管局又发出了第2号房产消费警示，就市民买卖二手房时需要注意的问题，给予一次全面的提醒。
关键词：中介
买卖二手房，中介要慎选
今年2月，市民赵先生与一家房屋中介公司订立了全权委托公证书，希望该中介公司以30万元的价格，将自己一套100平方米的房屋销售出去。
签订委托书时，该中介公司人员告诉赵先生，由于今年的房市前景不明朗，房子何时能够卖出去不好说，卖房可能需要3个月的时间。今年5月份，赵先生终于卖掉了房子，且中介公司付给了赵先生30万元卖房款。卖房两周以后，一位老邻居打电话告诉赵先生，那栋房子并不是只卖30万元，买家称花了36万元。
郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根说，个别不法中介公司利用欺诈手段，与委托人订立全权委托公证书，进行交易时尽量避免买卖双方见面，即使见面也生怕客户和业主谈到价格问题，以便从中赚取差价。
赵遂根说，市民购买二手房时，应找证件齐全的正规中介公司。一般而言，正规房屋中介，应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证及房地产经纪人执业证。买房者应重点查看工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。有此三证，一旦与中介公司发生纠纷时，可到工商和房管部门进行投诉。
关键词：合同
购买二手房，签订合同要仔细
购买二手房，市民在签订合同时有疑问或对合同条款的含义搞不清时，请勿轻信中介公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。
赵遂根还表示，购房者在签订合同时，应尽量选择使用政府主管部门和行业组织推荐使用的房地产经纪服务合同示范文本。购房者在签订合同时要慎之又慎：要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管、维修基金等费用的结清与过户，以及解除抵押的费用等。
关键词：户口
购买二手房，户口迁移需注意
去年7月份，为让孩子上一所好小学，市民刘先生花费26万多元，在省政府行政区附近购买了一套近80平方米的二手房。
房屋交易后，刘先生在迁入户口时发现，卖房者在郑州只有这一套房子，且卖房者不愿将户口迁出去。因买卖合同中未明确户口迁出的问题，刘先生一时傻了眼。
赵遂根说，房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。户籍的迁入和迁出归公安机关管理，不属于法院的受案范围，法院对于此类案件不予受理。公安机关在处理户口纠纷时，会受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应的，买方的户口也就无法迁入。
赵遂根说，为避免房子买了户口却迁不进去的情况，首先可在合同中明确卖方迁出户口的时限；其次，房屋产权过户前，购房者可要求卖方一起到派出所调取户籍材料。
关键词：办证
买卖过户，办证不超5天
赵遂根说，目前，在郑州市办理房产过户手续简单、便捷。买卖双方带着相关资料，直接到房管局办事大厅就可办理，办证最多不超过5天。有什么问题，可先拨打“房管热线”67889900进行询问。
据介绍，金水、管城、惠济三区的房产过户在郑东新区房管局办事大厅办理；二七、中原两区的房产在中原路与百花路交叉口的房地产大厦一楼房管局办事大厅办理。因二手房种类很多，需缴纳的相关税费也不同，如果买卖双方经中介机构买卖房屋，中介机构有义务为买卖双方理清各种税费。
赵遂根还提醒市民，二手房买卖结束后，购房者最好将相关的合同、票据原件都妥善保管，一旦发生任何争议，可及时向有关部门投诉或向法院起诉。
关键词：租户
出售房屋，承租人优先
生活中，购买二手房的市民可能会遇到这样的情况，自己就要买房了，可打算购买的二手房还在被卖方用来出租。对此种情况，赵遂根说，如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能买到一个不能及时入住或使用的房产。
赵遂根说，我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”。也就是说，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。根据现行法律规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
关键词：钥匙
销售房屋，谨慎提前交房
一些市民委托中介公司出售房屋并签订合同后，为避免一次次看房的麻烦，便将自己的钥匙交给中介公司。
赵遂根说，虽然交钥匙方便了中介公司和购房人看房，但万一发生失窃等意外情况，责任归属问题十分麻烦，建议售房人交钥匙一定要保持谨慎态度。同时，在交易过程中，购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。为避免发生纠纷，卖房市民最好不要提前交房。原因是现行法律以“保护现居住者”的权益优先，一旦卖方在提前交房后发生纠纷，可能会给房主带来不必要的损失。因此，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对提前交房的要求售房人需慎重。（记者 陈清利）
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