商品房未经竣工验收合格 开发商交房也算违约

　　[问题]

　　商品房预售合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，但同时又约定交房时间，如果商品房未经竣工验收合格，开发商交房是否也算违约？

　　[评析]

　　《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ”

　　《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 ”
　　《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；(二)验收不合格，擅自交付使用的；(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。 ”

　　因此，我国法律均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，如果开发商将尚未竣工验收合格的房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定，该交房行为是无效的，开发商应当承担逾期交房的违约责任。

　　上海市德尚律师事务所 常敬泉