经济观察报 记者 胡芳洁 二手房营业税减免，是去年底出台的系列救市政策之一，也是唯一设定执行期限的政策，暂定执行日期为今年1月1日至12月31日。最后期限逼近，营业税优惠会否如期终止？
相比其他城市，北京市银监局9月出台的打击阴阳合同的政策，更是延长了营业税减免政策的影响半径。
“现在还没有开始研究这个政策，怎么也得等到11月、12月份。如果没有新政策出来，就是会终止。”财政部税务司的一位负责人说。
而据一位接近北京市地方税务局的人士透露，北京市二手房营业税优惠政策取消可能性很大，也可以说各方面倾向于来年停止这项优惠政策。
尽管优惠期限将近，但目前二手房的购买者更为关注的是房屋价格。年初以来，二手房和新房价格一路上涨，我爱我家统计，8月份北京二手房成交均价为14204元/平方米，已连续6个月上涨。
一旦二手房营业税减免政策取消，北京二手房交易由此增加的成本，不会恢复到政策颁布之前，而会远远高于此前，这要归因于北京市银监局出台的打击二手房阴阳合同的政策。
今年9月初，北京银监局下发《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求各银行在审批二手房贷款时，以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。
在二手房买卖的实际操作中，经纪公司一般会为买卖双方制定两套合同，一个真实价格合同，一个按政府纳税指导价制定的低价合同。后者将作为纳税依据并备案，此谓“阴阳合同”。而实际成交价一般会高于指导价格一倍以上。
依市场惯例，二手房交易所需缴纳的税费全部由购房者承担。
北京市银监局上述打击“阴阳合同”的做法，使得购房人如果按做低的价格纳税，也必须按此价格申请贷款，这样会导致贷款金额远远不够。在首付相对确定的情况下，这对购房人是致命的限制，届时，购房人只能选择多交税费，以获得足额的贷款。
目前，北京市银监局颁布的政策，导致二手房交易增加的税费，其实并不高。营业税占据二手房交易税费的最大比例，普通商品房，满两年即可免缴；不满两年，按差额缴。据链家提供的数据，今年北京二手房成交中，不满两年的二手房占8%，高达92%的房屋都可以享受免营业税优惠。银监会打击“阴阳合同”的做法，对其影响甚微。
但最大的威力，在于打击“阴阳合同”与营业税恢复的组合。
如果今年12月31日，营业税优惠政策终止，5.5%的营业税征收恢复之前的条件，即不满五年出售商品房，全额征收营业税；满五年出售，则免征。链家数据显示，今年不满5年的二手房占成交量的42%，近一半的交易量将进入纳税范围。需要贷款买房的购房者，按目前银行放贷的要求，合同成交价必须接近市场成交价，而市场价往往是政府指导价的一倍以上，以此纳税，则所要缴纳的营业税将会增加一倍。这就意味着，同样价格的一套房屋，营业税优惠结束以后，所要缴纳的营业税，将是2007年所要缴纳营业税的一倍。其他税种，也是同样的情况。
“到目前为止，还没有任何有关营业税的消息。”我爱我家副总经理胡景晖表示。
我爱我家数据显示，目前二手房购买者中，贷款买房的比例约为70%，其中商业贷款比例为45%，公积金贷款比例25%。其中45%的贷款者受到的影响最大。
“炒房、卖房是一种盈利和经营行为，征收营业税无可非议。营业税的减免政策原本就是临时措施，为了活跃房地产交易，这一政策已经产生了预期效果。长期来看，房地产交易肯定是要收税的。至于现在营业税都转嫁给买房人了，这是卖方市场条件下的扭曲行为，要改变的不是要不要免税，而是征税的方式，物业税、财产税才是解决的方法。”中央财经大学税务学院副院长刘桓说。
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