南方网9月27日讯 深圳新房价格咋就涨得这么快？地产研究专家分析认为，销售旺盛、入市者大幅增加等５个方面因素是房价快速上行主因。
1、销售旺盛拉升房价
市房地产研究中心负责人王锋指出，市场销售旺盛带动了房价上涨。前两年深圳房地产市场大幅调整，价格不断下跌，市民的购房需求受到抑制；去年底以来，受政策利好影响，深圳楼市的刚性需求极大释放，房地产市场持续回暖，从而推高房价。从宏观来讲，国家宽松的货币政策及“保八”的目标带来了投资环境的改善，有利于消费的增长，特别是货币政策，导致住房这一大宗消费市场的旺盛，房价也就相应上升。
王锋认为，深圳楼市供求关系比较紧张，这两年新增土地供应较少，大多数是老的项目在开发，新的项目不多。目前的销售基本上是消化库存。去年的新房存量有６万多套，现在已经消化了３万多套。新的供应量不充足，开发也较慢，也导致房价的上升。
2、入市者大幅增加
中原地产深港研究中心总监张伟也认为，受政策利好因素影响，深圳楼市的购买力得到了完全释放，导致今年新房成交量大幅上升并维持在较高水平，从而进一步拉升了房价。
张伟称，由于货币流动的宽松环境，使置业者比较容易拿到购房贷款；交易税费和利息降低，使置业者的购房成本比去年大幅下降。这两方面的因素导致买房人大幅增加，更多资金流入楼市，刺激房价上涨。
案例
今年买房比去年省钱
如购买一套总价为２００万元、３０年还贷期的住宅：
今年：可首付二成、利率下浮３０％（即４．１５８％），则首期款为４０万元，月供为７７８５元，累计支付利息１２０万元。
去年：四成首付，利息１．１倍（即６．５３４％），则首期款为８０万元，月供７６１１元，累计支付利息达１５４万元。也就是说，首期款比今年多付４０万元，还要多支付３４万元的利息。
3、开发商不断提价
房价不断上涨的一个重要因素，还在于开发商的营销策略——逐次推盘、不断提价。比如一个新楼盘拿到预售许可证后，开发商并不是全部放出来卖，而是分多次销售，每次限量推盘。如果首次推盘市场反响不错、置业者兴趣浓厚、销售状况良好，下一次便加价推盘。往往经过三四个节点的加价，最后推出的单位要比最早的每平方米均价高出２０００元至４０００元甚至更高。
业内人士指出，逐次推盘、不断提价是目前开发商惯用的营销策略。由于每次推盘的数量有限，往往给消费者造成资源稀缺、现在不买就买不到了的假象。
案例
布吉一楼盘 仨月涨价近四成
布吉某楼盘４月底开盘时均价约为７０００元／平方米，而且有一定的折扣优惠；５月初，该楼盘便减少了折扣；５月中旬，销售人员给曾经有买房意向的客户打电话，表示想买的话赶快来签约，不然每平方米马上要涨价１００元；６月份，销售人员又给客户发短信，说公司要再次提价。昨天，记者电话咨询该楼盘销售人员，回答说现在均价已涨到了９６００元／平方米。
4、置业者买涨不买跌
与股市一样，楼市同样是“买涨不买跌”。去年深圳楼市低迷的时候，尽管房价比上一年降了很多，且有多种优惠、折扣，但多数置业者不敢贸然出手，等待市场进一步探底。今年市场气氛好转，房价逐月上升，置业者信心大增，很多有自住需求的人果断出手，也间接推高了房价。
案例
跌时等啊等 涨时冲进来
黄先生于２００３年研究生毕业后来深圳工作，当时房价不高，但由于单位有宿舍且经济条件也不太好，他并没想到买房。过了几年，手里有点积蓄了，但房价也涨了很多，他便观望起来，希望房价能下跌。
黄先生说，去年楼市低迷，房价再跌也不敢买，总是希望再跌。没想到后来有那么多政策出台，稳住了市场，房价止跌回升，原来看好的一套二手房过了一个月每平方米涨了１０００元。于是他在５月中旬花了５０多万元在布吉买了套６０多平方米的两居室新房。“实在不能再等，谁知道将来会涨多少？当时１平方米７５００元，听说现在已经涨到了９５００元，还是早买早好啊！”
5、“炒楼族”再次出现
中原、世联等多家代理公司报告显示，近期深圳楼市投资客明显增加，所占比例从年初不到５％，到现在已达３０％左右。一方面，港澳台居民在深圳购房限制的取消，对活跃“外销市场”、加快深圳房地产企业库存消化和刺激开发投资增长明显；另一方面，信贷门大开，二套房贷间接松绑，也给民间游资进入楼市开了绿灯。
业内人士分析，深圳楼市上涨主要原因在于通胀预期及宽松的信贷政策带动投资需求入市，目前投资客买卖房屋已占到成交量２０％以上，这表明深圳楼市投机情况渐现。现在入市的投资客看中的并不是租金回报，更多是来炒差价的，就是在做击鼓传花的游戏。与２００７年的投资客不同的是，眼下的投资热钱相对来说更加理性一些，瞄准的都是中心性或者稀缺资源的保值物业，也带动了近期大户别墅和中心区物业的热销。
案例
中心区公寓开盘 投资客“抢筹”
有关资料显示，在售楼盘投资比例普遍达到两成，部分中心物业在三成以上。投资客的争相入市，给了开发商大胆定价的信心。位于南山区后海的某盘，开盘当天与认筹时承诺的价格相差至少５０００元／平方米，引起现场选房者不满，最终以九八折优惠收场。
５月底、６月初，福田中心区两栋商务公寓连续于周末开盘销售。第一次开盘，其代理商表示两小时即销售了１３０套，当天销售率达到９９％。据开发商透露，该项目开盘两周时间内，成交面积达５．６万平方米，成交均价约为３万元／平方米，成交金额近１７亿元。现场投资客称，这里是中心区，放盘本来就稀少，这类中心物业是投资客的抢手货。 (本文来源：南方网 )
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