2009年西安商品房市场在“小阳春”之后高潮不断，上半年西安商品房销售量以高出去年5.69%的业绩站稳市场。进入7月虽然出现成交量下滑现象，但8月又刷新西安房地产市场单月销售记录，商品住宅成交均价突破5000元大关。活跃的西安楼市与一些已经出现下调趋势的一线城市形成了冰火两重天的鲜明对比，但现在摆在众人面前的是西安楼市是将继续持续火热的态势还是步入下调渠道呢？楼市究竟何去何从再次成为业内外热议的焦点。
楼市成交量持续增加 助推房价上涨
近十年来，西安楼市的发展一直比较平稳，西安商品房价格长期都处于稳步微升态势中，成交面积一直徘徊在500万平方米以内，价格在3000元上下。成交量低、价格上不去等一度使西安楼市被二线城市边缘化。
2007年全国楼市出现猛涨现象，西安楼市虽然反映滞后，但下半年依然出现跟风补涨现象，西安商品房成交量首次突破500万大关，商品房价格涨幅一改往日温和状况，均价超过4000元/平方米。
2008年在5.12汶川大地震及国际金融危机等因素的影响下，西安楼市交易量严重萎缩，但价格却一直攀升至4500元左右。
09年的“小阳春”使楼市积压的消费需求得到释放，上半年西安商品房销售量为493.02万平方米，较上年同比增长55.24%；城六区商品住宅成交价格也达到4608元/平方米，较上年同期相比涨幅为5.69%。出人意料的是仅仅两个月后的8月，西安楼市就再次打破09年以来单月成交记录，商品房成交量突破新高达到113.29万平方米，同比上涨121.5%，住宅成交量也高达105.22万平方米，商品住宅成交均价突破5000元大关，达5009元/平方米。
纵观房产市场近几年的发展，西安楼市住宅均价从2007年以前的不足3000，到如今单价超过5000，这些都是在成交量配合的情况下完成的。如果楼市仅有房价单边上涨，而没有成交量配合的话，那么房价就会因得不到有效支撑而无力上行。楼市满足了刚性需求，又因需求的旺盛而助推了房价，如果楼市比较规范，没有居奇囤积的情况出现，不同时期的需求随时能够化解，就不会存在求大于供的局面，也就不会出现房价暴涨的现象。开发商捂盘虽然是始作俑者，但追根究底还是成交量助推了房价上涨。
房价上涨是虚高还是泡沫？5000元均价存质疑
尽管每天各种媒体报道中充斥人们视野的房价只有4000多元，但住宅均价超过5000元已是不争的事实。就连之前3000多元开盘的项目，也在一夜之间涨到5000元。在没有追加投资、没有投入提高产品性能、没有提高小区绿化标准、物业品质等外因的情况下，擅自提高房价不能不使人联想房价的暴利和泡沫，从而对超过5000元的均价产生质疑。
首先置疑的是房价成本，从行业内人士的预算看来，房价构成包括土地成本、报建成本、前期成本、建安成本等八大项目预算，西安房价构成（成本）应该在3000-3500元之间，这是普通住宅的成本构成，不包括高端、黄金地段、别墅等类型房屋。从3500-5000元可以直接感受房价利润空间，也就不难理解一夜涨千元的现象，从某种角度上讲房价暴涨是开发商蓄谋以久的阴谋，有为追求暴利，刻意抬高房价的嫌疑。消费者曾形象地形容房价暴涨是“打肿脸充胖子”，均价5000元以上究竟值不值是个问号。
每个楼盘的公布价与统计价也受到置疑。目前西安楼市大盘林立，奇怪的是越是大盘打折幅度就越大，从95折到80折不等。如果是按成交价统计，为什么不直接以成交价公布，而是在自己先期制定的销售价格上进行折扣？既然形成了实际成交价，又为何舍低求高而落得曲高和寡？无非是让人们在市场上看到这个所谓的均价，认为房价一直在涨！有时候即便在成交量锐减的情况下，依然看到房价在上涨的假象。这样做只能使没有买房的人迫于涨价现实而跟风，追涨杀跌陷入房价陷阱。所以，均价超过5000的统计实不实依然存疑。
第三点普通住宅均价有被高端商品房拉升的嫌疑。今年三季度以来，一直到秋季“两会”期间，曲江高端住宅纷纷上市，这些起价8000、动辄1000元的高端住宅频繁交易，拉升了西安商品房的成交均价。由于统计方式较为笼统，无法进行分类统计，或迫于某种需要统计后不予公布，造成商品住宅超过5000的事实。无疑，高端市场产品销售抬升了普通产品基价，对普通住宅而言有被拉升的感觉，这点也使普通消费者对普通住宅均价超过5000产生不信任。
购房需求增长 楼市高房价谁在买单？
房价在涨，成交量也在上升，这样的状况下究竟是什么人在买房。通过了解，目前买房的第一需求依然是自住需求，应该说这个需求在所有需求中是最大的。在楼市回暖、房价平稳时期，这种需求占绝对主导，所需面积以90平方米以下为主，这也造成楼市中90平方米以下房型一度占据绝对优势的局面。
其次便为改善性需求，这是今年以来在不断壮大的一个需求群体。他们目前虽然有稳定居所，但大多居住在较早建设的设施不完备、面积较小或环境较差的住房，为提高生活品质需要改善住房条件。这部分需求有一定物质基础，能够接受性价比较高的住房。其中不乏采取以旧养新的方法购房，所以压力并不大。由于强调性价比，这个群体对房价的接受能力有很大空间，但同时比较关注房价的变化。
第三种当为投资（投机）需求。应该说楼市在低迷时期会有一部分入市，楼市出现大幅波动，这部分需求就会适时而出，或者说，只要房价上涨，他们就会进入，并推波助澜。房价上涨这部分需求他们有不可推卸的责任。令人担心的是，目前这种行为有越演越烈的趋势，而且已经形成专业化程度较高的操作流程，他们往往利用政策缝隙专门炒房，其影响不可小窥。
目前房价已突破5000，这个价格对自住需求来说有些力不从心，即便折扣下来依然难以承受。据相关调查数据显示，西安居民能够承受房价的区域在3500-4000之间，5000以上的价格只能再一次压抑这部分需求。改善性需求条件较好一些，但面对房价中的水分也会考虑价格因素，但对条件较为有限的项目而言，改善性不会受价格太大影响。投资需求是需要与市场呼应的，也就是说只要房价有攀升迹象、不断攀升其就会参与，换言之，价涨量跌、价量双跌现象出现，这部分需求会以比前两种需求更敏锐的嗅觉首先选择退出市场，进行观望。
出盘量不断加大 楼市销售压力骤增
虽然8月销售非常乐观，金九银十近在眼前，楼市能否重演8月辉煌则需要足够的购买量支持。从目前报刊广告可以明显感受到，销售压力日渐紧迫，前半年比较少见的整版大幅广告又相继回到报端。这种每日不断铺天盖地的大幅度广告，无不在昭示四季度房企面临还贷、资金回笼的压力，而五花八门的促销手段也难以掩饰销售的真正目的。
与此同时，四季度西安土地也将集中放量，商品房市场通过一年的建设其积累存量不断增加。截止9月20日西安可销售商品房面积超过14万套，随着新盘在该季度集中放盘，这个数字还将不断增加。还有今年是旧城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年开始大规模拆迁需要大面积安置的一年，随着东窑坊、扬家庄等一大批大型安置小区的投入使用，商品住宅市场也将出现不断的变化。
总之，四季度出盘量的加大使销售压力陡然增大，如果楼市能够继续消化出盘量，房价就会得到支撑。否则，没有成交量，其价格只能是一个空壳。在全国一线城市尤其是京、沪、深三地楼市出现价量齐跌的状况下，西安楼市在背离消费者承受能力后也有回调要求，这种回调正是基于对快速上涨回补要求，也是健康市场的正常现象。
西安住宅均价突破5000大关已是不争之事实，从近期市场调查的结果统计，大部分消费者认为，西安普通住宅5000元以上的价格，已经超出购房预算，表示近期会放弃购房计划。自住性、改善性放弃购买，在没人跟风的情况下投资性独步楼市的可能性也会锐减，各方都有相互配合的需要，失去各方支撑成交量必然下滑。从今年房价的走势分析，三季度价格涨幅过大支撑不足，四季度放盘量大、购买力值得商榷，市场回调要求加大，西安住宅均价破5000后，后市将何去何从，我们不言而喻。
|
