2009年下半年，火暴的楼市隐约出现了“退房潮”迹象。在年末岁初，江浙地区又出现大量退房潮，多家楼盘销售中心都不同程度的出现退房或者退订现象。诸多学界、业界人士、开发商、购房者（炒房者和自住者）看楼市如雾里看花。退房潮是怎么一回事？2010年初的退房潮是今后楼市先兆？解读楼市“退房潮”现象并从中得到启示，方能在2010年初雾一般的楼市中做出正确的决择，实现力挽狂澜。
一、楼市“退房潮”的解读
第一，“退房潮”是“购房潮”的恶果。在2008年受全球金融危机、楼市低迷的情况下，中国楼市09年3月成功实现全球率先回暖。之后数月中，中国楼市出现一拔又一拔的购房潮，甚至出现了一房难求的火爆场面。连续出现的“地王”现象提高了开发商和购房者的市场预期和购房预期，对房价起到推波助澜作用。一手房火爆的同时带动了二手房交易的剧增，房价又出现07年峰值的同期水平。疯狂的购房潮使得大量资金在房价疯涨时跟进，在楼市降价时难以脱手。于是想脱手的购房者有了不好的预期，恶性循环使得退房潮愈演愈烈。
第二，“退房潮”受到第二套房等一系列政策的影响。第二套房首付提高到40%，使得更多的炒房者或者自建自买的开发商承担不起银行资金高息的压力，承受不起资金链断裂的风险。或者更多想买房自住的人由于首付比例上高而无法支付首付的能力，进而退出了购房或者订房的需求，宁愿失去订金或者其它预订款，从而被迫退房或者退订。而且，2009年末的中央经济工作会议及政府频繁的房地产宏观调控政策的出台，影响了大量炒房者的预期。
第三，物业税的讨论引发了“退房潮。物业税是政策制定者专门为惩治炒房、平抑高房价的重要举措。在不同的场合、不同的阶段诸多专家都建议并呼吁物业税早日出台。尽管物业税政策还没有真正实施，但是在一定程度上影响了众多的炒房者或者投机者的预期。而且物业税到底给炒房者带来多大的损失还是个未知数，为炒房者增加了更大的不确实性和风险。特别是在中国楼市供需真实不确定时，中国高空置率的楼市给很多住房囤积者带来了不好的预期，在某种程度上，2009年下半年的楼市是住房供给决定了住房价格。这个供给在很大一部分上包括了在建工程或者预售房。
第四，诸多房地产专家的言论和猜测影响了开发商的预期。近年来，很多房地产专家都会在年末或者岁初对今后一年房地产市场进行一番猜测。特别是房地产开发商喜欢请一些房地产专家做企业顾问或者市场预测智囊团。很多专家通过经验判断或者其它判断确定中国楼市在2010年上半年会有不错的机会，而下半年会出现类似拐点的言论。使得很多开发商自己购房或者囤房者改变了销售策略，进而将自己“购房被迫”吐向市场，不得已形成退房潮。
二、“退房潮”对我国楼市的启示
一是我国要完善住房预售制度。退房潮就是我国住房预售制度出现了问题，为了房地产企业融资难而设想出的预售制度已经面临着挑战。特别是对于退订现象，由于疯狂购房，很多购房者不管住房建设到什么程度，只要开发商违规在某销售中心有了预售的广告，便托人去私底下购房，甚至有些连五通一平都没有做的项目都销售一空。这种购房增加了购房和建房的风险，因而出现退订的机会也就很大，对房地产市场的影响也巨大。
二是我国要制定健全的房贷制度。我国的房地产市场发展得益于房贷政策的支持，住房按揭是我国楼市的润滑剂。退房对开发商是很大的打击，对开发商的资金链造成很大的影响，很多购房者宁愿赔违约金也得退房，这样开发商就会增加了对银行贷款利息的支付，会影响开发商后期的开发建设，因而会影响楼市会出现波动。开发商调低价格会引发大量的已经购房者由于质量问题提出大量退房，会使得我国楼市紊乱。很可能会出现不同美国次贷危机的中国式楼市危机。
三是真正的购房自住者得把握时机买房。真正的住房自住需求者，在疯狂抢购买房的过程中由于种种原因买不到房或者达不到购房需求，只是购房需要。适逢这次政府高度关注的宏观调控，引发的退房潮中，降价是一种的趋势，当炒房者由于贷款要为支付高昂的贷款利息而退房时，扼制炒房、鼓励改善住房需求是政策的主流。因而在符合需求的情况下，果断出手。对于自住需求者来讲，你只是要改善住房条件，符合条件就改，不要受投机因素的影响，以防亏了或者是赚了的心理，你的目标是在可支付的基础上满足适合自己的住房需求。
四是住房供给将会成为2010年楼市主导者。在某种程度上，2009年下半年就出现了供给决定中国楼市的趋势，个人曾经也写过类似的博文，做过详细的分析。中国退房说明中国楼市的需求不是不够，而是供给过多。在城市化进程中，中国城市化使得中国住房建设达到了一个空前的增速，特别是在中国住房自住率高达80%的，中国的住房供给能满足很多人住房要求，但是在满足多数人住房改善需求确实还是有点困难，想要满足所有的住房改善需求有困难，人人都想要改善住房，其实现在很多人的住房改善只是一种需要，在工资或者生活水平提高的前提下，想改善住房的想法可以理解，但是无法完全实现。中国房价基数大于其它消费品的基础，尽管任志强提出的“房价增速不如白菜”，但是总的购房支付成本增长还是高于其它消费品成本。特别是随着住房反腐政策的提出、扼制炒房的政策出台，住房投机造成的空置房将会成为2010年的有效供给。供给将决定着2010年中国楼市的走向。
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