“给房地产市场‘算命’最准的人”———北师大房地产研究中心主任董藩日前在本报主办的清华大学沈阳地产总裁班上演了精彩的一课。
虽然在来沈阳之前，他因工作的忙碌已经两天没有合眼了。在连续上课5个半小时后，没有顾得上吃一口饭，他又奔往机场。在奔往机场的路上，董藩接受了本报记者的专访。
关于市场：
出现问题需要矫正
华商晨报：您对国家目前的针对房地产市场的调控怎么看？
董藩：我们的评价是不太乐观，因为房产调控本来是个很短期的事情，调控是临时性的措施，纠正市场的一些偏差，但是在中国已经演化成了一个长期的态势。
我们从2003年的时候就开始调控，在这个过程中社会各界的矛盾也开始增多，所以在这里面就有一个问题，是不是我们对市场认识有问题。认识有问题是不是又导致了我们的方案和思路有问题，如果确实是有问题我们需要矫正。
比如对于房价的认识，我们的计算方法有问题，比如我们都觉得很贵，所以决策和调控的方案及思路都会产生偏差，这样一来调控就没有达到目的。由于没有达到目的，但大家还有更多的期盼，因此就产生了很多矛盾。
所以房地产调控不是简单的打压的问题，而是反思问题出现在哪儿，我们要去修正它，从而引导怎样去和真实的情况相接轨、去和经济规律相吻合。
关于调控：
应该重新理顺供求关系
华商晨报：今年以来，国务院针对房地产市场出台了一系列的调控政策，到目前为止，你怎么看待这场调控？下一步你如何看？
董藩：至于说宏观调控，我们一定要盯着供求关系，在以往的调控经常是低估了需求，供应跟不上，所以房价总是涨。
这里其实也有原因，供应是能算出来的，规划面积、建设面积、竣工面积、空置面积等等都能算出来，但是需求算不出来。
需求是什么，既有购买的愿望，又有购买的能力，但这部分人是很难统计的。而开发商对未来不确定、害怕拿到地卖不掉怎么办、贷款贷不了怎么办等一系列担忧都进一步影响了供应，一次又一次的调控总是波动、失衡。
关于市场：
沈阳市场还相对落后
华商晨报：很多的开发商都说沈阳跟全国的楼市比起来是价值的洼地，房价也相对稳定，请问您是如何看沈阳的房地产市场？
董藩：我认为沈阳的房地产市场跟全国比起来相对落后一些，整个东北地区都比较落后，这主要是产业结构的问题，而它决定了它做房地产市场的发展水平。比如以金融为主的城市财富的聚集能力更强，人口的聚集能力也更强。
市场好就应该有需求，需求从哪里来？是收入转化的；收入从哪来？从经济增长来。而沈阳的经济增长是慢的，跟南方完全不一样。沈阳在产业结构上比较特殊，公有制比重占得比较大，所以分配的人多，收入相对较低。而南方金融性收益比较高，所以他们的收入偏高，购买力就强，土地供应又少，所以这个好和不好，大家对房地产市场感不感兴趣，就会看经济上涨是怎样的。我们说这个市场好和坏是看成交的大小、成交活跃程度等等。
关于房价：
只要能卖出去就是合理的
华商晨报：房价一直以来是大家比较关注的话题，买房人觉得房价高，买完房希望房价涨，站在不同的角度对房价的理解不一样，您认为现在中国房地产市场的房价合理吗？
董藩：其实房价是没法说的，存在就是合理的，只要卖得出去就是合理的。因为市场从来就没有规定这个房子卖给你，你买不起就不合理。
因为这个房子不管谁买，都是合理的，商品在出售时没有固定的对象。假如谁都买不起，这证明有问题，它一定会降价，为什么不降价？因为有人买得起，五星级酒店你住不起但一定有人住得起，因为有人住得起五星级酒店所以盖了。
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