如果说5年前的华润万象城只是装入华润置地（01109，HK）后把半只脚迈向了零售业，那么日前在深圳开张的首家华润欢乐颂购物中心，则是彻彻底底的作为一个零售商对商业地产发起了进军。
业内人士表示，零售商的加入将使中国商业地产的格局彻底改变。但中国商业地产的老大万达集团却还是信心满满：“华润袖珍型的社区商业地产很有新意，但不会影响到我们的市场份额”，万达集团新闻发言人石雪清说。
华润万达正面交锋
今年国庆期间，华润万家深圳欢乐颂购物中心热闹开张。这个外形颇有点像水立方、经营面积3.2万平方米的购物中心，宣告了国内最大的超市连锁企业华润万家终于步入了商业地产领域。
业内人士表示，比起对基础消费要求较高、投资开发周期长的万象城，欢乐颂显然能够更块实现华润在商业地产上的报负，也将给万达带来更大的压力。
但面对雄心勃勃的华润万家，一直充当中国商业地产老大的万达集团却显得自信满满。万达集团新闻发言人石雪清昨日对《每日经济新闻》记者说：“华润做的是袖珍型的商业地产，深圳欢乐颂3.2万平方米的体量还不到万达的十分之一。它为社区做配套很好，也挺有新意，也是一个趋势。但是与万达广场的功能和服务人群都不一样，对万达的份额不会有影响。不管是从地产到商业，还是从商业到地产，都是殊途同归。万达现在很好，不会考虑发展纯零售业态，也不会考虑开体量小的万达广场，只会向二、三线城市扩展。”
零售商或改变商业地产格局
但事实上，全球一半以上的商业地产开发商都是零售企业。只是在中国，房地产开发商抢了先机。华润万家此次入场，或将开启零售商进军商业地产的一个新局面。
中投研究员黎雪荣认为：“商业地产的核心就是在运营管理的基础上提高它的价值，零售商其实比地产商更有资本做好商业地产。而华润多元化的经营也能帮助其降低投资风险。”
华润万家购物中心事业部总经理孙韬坦言：“通过欢乐颂这个平台，华润万家可以将旗下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售业态整合其中，实现同时扩张。目前欢乐颂60%的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对那些松散合作的外部品牌进行招商。这让欢乐颂降低了对外部品牌的依赖度，这更容易使企业坚持不出让产权，实现长线发展。”
据透露，华润计划在未来让商业地产占到40%左右的比例，大力发展商业地产已经成为华润近年的明确趋势。值得一提的是在今年的调控期内，华润置地的成绩大受影响，截至8月底其仅完成全年销售计划的55%。
零售企业跨入商业地产或将成为未来的趋势。据业内人士透露，从2009年开始国际零售巨头麦德龙、特易购等已开始悄悄的在一些一线城市自建物业，跨入了商业地产领域。而有迹象表明，只要资金允许，沃尔玛、家乐福等也很难抵挡商业地产的诱惑。
黎雪荣分析：“商业地产的利润率高于零售业，但是低于传统地产。现在只是中国商业地产的起步阶段，未来会有越来越多的零售企业和房地产公司投入其中。多元化的零售企业需要加强自己的专业性，而地产企业将会实行先招商再建设的方式来避免风险。零售业加入后，商业的地产竞争会更加激烈。”
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