“坚挺”业主：倒戈可以理解，但心不齐咋维权物业认为：业委会未成立导致纠纷升级 “他们是谁，我可不能和你说。”即便记者再三追问，新城物业管理有限公司张经理仍缄口不言，要为几位业主保密。
本月中旬，因为拖欠物业费，“新城惠泽园”小区物业状告欠费业主一案二次开庭。
截至目前，已有6位业主私下找到物业表态，“别再告我了，物业费我交。”他们无一例外，都要求物业保密。
【最新进展】被告业主有人表示要交物业费
10月23日，记者再次来到沈阳市于洪区“新城惠泽园”小区，南门仍未设置门禁。张经理的解释是，前来维修的工人半路车坏了，“你再晚来一天，门禁就好了。 ”
有业主前来“讲和”，让张经理对还未宣判的官司前景很乐观，“应该会有更多的业主来的。 ”
张经理称，在首批起诉40余位业主后，物业近日又对几十位业主提起诉讼。前来和物业“和谈”的业主，既有曾到庭的业主，还有刚刚被起诉的，“不愿意当被告，直接就过来表态了。 ”
在惠泽园小区，很多业主对外墙维护、路灯等公共设施的修缮有意见，也因此不交物业费。张经理说，目前这两类工作都在进展中，“相信工程完工后，会有更多业主认可，不再拖欠物业费。 ”
“坚挺”业主：倒戈者也可以理解
几次开庭下来，身为被告的业主大多赶到法庭。张经理说，前来“讲和”的业主只需兑现承诺，便无需再到法院，物业方面已决定对其不再起诉。“得为这事儿请假，确实费心费力，挺烦人的。 ”一位业主称，自己目前还未考虑和物业协商，对于几位“倒戈”业主的做法，他也表示理解，“每家不交物业费的情况不同，也不能强求。 ”
不过，对这种挖“阵营”墙角的行为，也有业主有意见，“大伙儿都被告了，谁不忙？谁愿意总到法院去？但业主自个儿心都不齐，还咋维权？ ”一位业主说。
【追根溯源】个别业主不够自律导致园区混乱
与沈城其他物管小区相比，“新城惠泽园”小区存在一定特殊性。该小区南侧楼群为商品房，北侧楼群为回迁楼，中间设置了一道铁栅栏。
这道约百米长的栅栏如今多处栏杆被弄断，物业工作人员说，有的居民为了抄近道，弄断栏杆，这在部分业主中造成不满情绪。
10月23日上午，在惠泽园园区内，多处绿地存在被占用现象。除了晾晒的秋白菜、大葱外，一些树木被拴上绳子，晾晒起被褥和衣服。
记者为被占用的绿地拍照，有居民直接上前问“你拍啥？”得知缘由后，围坐在一起的居民大多摇头，不知道这些晾晒物的主人，“都晾啊，整得院子烂糟糟的，物业管吗？ ”一位居民说。
还有居民反映，小区内居民有人拾荒，“翻垃圾箱，垃圾弄得满院子都是！ ”
物业公司的张经理说，除了公共部位修缮、路灯修护等问题外，多种园区内的小问题都是业主的个人行为所致。而业主对物业的不满，很多与此有关。“有的业主对这些现象不满，认为我们物业管得不好！ ”
在物业公司看来，这种现象影响了园区环境、破坏了部分业主和物业的关系，但绝非说服教育就能奏效。
业委会未成立 导致纠纷升级
业主委员会尚未成立，被指是惠泽园小区物管纠纷升级的原因之一。事实上，惠泽园小区业主此前曾组建过业主委员会，但尚未经过区级小区办批准，便宣告夭折。
小区业主中，既有商品房业主，还有回迁户居民，双方对物业服务期许的标准存在差异；此后，业委会中的一些候选成员也未能被大伙儿完全认可，多种原因作用下，这个业主委员会还未履职发挥作用，便宣告瓦解。“召开业主大会，有的业主没到场，事后就对业委会提意见。 ”物业公司的张经理说，“有的业委会成员平时还要上班，被质疑后，他们也灰心，‘我这么出头，图个啥？ ’”
物业方面期待业主委员会早日成立，“我们不能一个业主一个业主去唠，缺少业主委员会，就是少了个沟通的桥梁。 ”张经理说。
从业主的层面看，缺少了业主委员会，业主的意见多样、分散，园区内热点的物管问题难以被集中反映，也影响了物业采取相应的举措，还业主们一个普遍满意的答案。
【解决之道】呼唤社区推动成立业委会
目前已入住惠泽园小区的业主，大多和物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》。
这一协议，并不是通俗意义上的“物业管理合同”。按照有关规定，该协议专门适用的时段是房屋出售后、业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效前。
按照该协议相关条款规定，惠泽园小区业主委员会可以继续选聘新城物业管理有限公司、或者另请其他物业公司进驻。新旧物业公司管理手续移交，业主委员会要履行对这一程序确认的职能。
张经理称，物业方面期望能继续接管该小区，业主委员会成立越早，这种过渡过程也就越顺畅。停车将是即将出现在小区里的一个新难题，物业方面也亟待和业委会沟通处理此事。“公安部门在小区外规划了夜间停车场，但业主们愿意用不？小区车辆全部请出可行不？这些问题都不是和一两个业主能说清楚的，必须有业主委员会。 ”张经理强调说。
而在业主看来，成立业委会的难度显然不小。初建业委会便曾宣告夭折，如今少有人再站出来，为大伙儿当“主心骨”。有的业主将希望寄托在社区身上，希望社区能出面参与业委会组建，对该小区的物管状况进行梳理。
【新闻纵深】
本案有两个借鉴意义
焦点一：业主们行使了抗辩权
在新城物业管理有限公司、惠泽园部分业主之间的这场官司中，双方都使用了有利于自己的法律武器，对于其他涉及物业管理的类似案件，该事件具有样板意义，也为公众提供了参考。
抗辩权，广义上是指对抗请求权或否认他人的权利主张的权利，有的称为异议权。
在新城物业管理有限公司起诉业主过程中，该公司请求法院准许其主张，即要求业主给付欠缴的物业费。这是一种请求权，抗辩权是以对抗请求权的方式存在的。
作为被告，惠泽园部分业主拍照取证，证明物业公司管理不善，是在维护自身的这种抗辩权。抗辩权包含的一层含义是：“被告对于原告之请求，有拒绝给付之权利。 ”
焦点二：起诉欠费近两年的业主有“讲究”
按照新城物业管理有限公司的说法，小区业主2000余户，其中欠费用户过半，而最终被起诉的首批业主有40余位，大多欠费在两年左右。
为何选择这些业主作为起诉对象？并不是简单因为他们欠费时间长，而是受我国民事诉讼的诉讼时效限制。
诉讼时效，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。
针对我国一般民事诉讼的一般诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 ”
也就是说，本案中的物业公司作为“民事权利受到侵害的权利人”，必须在权利开始受到伤害（物业费被拖欠）的两年内，对业主提出诉讼。否则，两年的诉讼时效期间届满，物业再想维权，若无特殊缘由，法院即便受理也会驳回上诉请求。
【相关新闻】业主曾向“民心网”投诉
今年9月26日，便有惠泽园业主经“民心网”向沈阳市政府门户网投诉，对新城物业管理有限公司的服务提出质疑。虽然有关方面积极督促物业整改，但记者实地采访发现，相关问题仍有“此起彼伏”，“死灰复燃”的趋势。
业主质疑问题有三：
1、小区封闭围墙被破坏，造成小区不能被完全封闭；
2、小区3号楼屋面有人私搭违建房；
3、小区一饭店网点私自挖沟将排烟管道接到小区内，造成安全隐患。
于洪区政府曾受理此事，并责任房产局调查处理。被居民质疑的小区封闭围墙即是指隔离商品房、回迁房的铁质栅栏，物业接到投诉后重新焊接了围栏，但在10月23日，记者仍看到该围栏存在缺口；
私搭违建房的业主同意整改，自行拆除了违建房，业主对此满意；
物业公司回填土方后，该饭店挖沟未回填的问题已得到处理，但仍有业主提出新问题，该饭店排烟管道伸入小区内，异味扩散导致业主家无法开窗，“我们跟环保局反映，得知这家店还没有营业执照，后来也没了动静，不了了之了。”一位业主昨日说。 |
