房贷紧缩信号渐强 楼市何去何从
每年的第一个季度、第一个月历来是银行放贷高峰，然而1月未竟，历来被视为银行优质资产的个人房贷业务，在南京等部分城市却已传出“停贷”传言，部分银行则对首套住房取消了7折利率优惠。
房贷收紧风声阵阵，原因何在？“银根”收缩信号频发，楼市何去何从？
个人房贷收紧部分银行取消七折利率优惠
“房贷业务我们仍然照常办理，只是在利率优惠和审批程序上有所收紧，包括首套住房。
”对于近期房贷收紧甚至“停贷”的消息和报道，招商银行上海分行某营业部一位张姓业务员如此回应。
经记者调查，尽管一些银行坚称首套房贷利率7折优惠仍在执行，但在实际操作中，部分银行已悄悄调高了首套房利率。“首付一律四成，首套房利率八五折优惠，二套房贷按基准利率执行，部分甚至要上浮10%。”上述招行业务员告诉记者。
也确实有银行祭出“停贷”招牌。中国银行徐汇区支行的个贷工作人员表示，由于上个礼拜月度放贷额度已满，银行已经暂停个人房贷的发放。2009年为了控制指标，很多房贷申请排队挤压到1月份放贷，造成1月份房贷井喷式增长，提前用完指标。“但‘停贷’只是暂时的，2月1日就会继续放贷，业务受理也并不受影响。”
当然，也不是所有的银行都对房贷业务关紧闸门。记者在上海地区采访发现，工行、农行、浦发、中信等对二套房特别是改善性二套房仍然有一定的利率优惠。某公司相关人士甚至给记者支招说：“找居委会开个证明，证明你的父母和你一起住在第一套房里，这样就可以把你的人均居住面积压低，二套房贷利率还可以申请到7折优惠。”
但诚诺房产的一位业务员也提醒以买房人身份咨询的记者，“就算银行审批通过了，也要等一两个月之后才能拿到贷款，在月内拿到贷款几乎不可能。”
多重因素导致房贷紧缩
业内人士认为，部分银行资金面“吃紧”、监管层加强调控是近期房贷紧缩的主要原因。
一位业内人士透露，不少银行年前就做好了大量的房贷合同，只等新年信贷额度重新“开闸”。短期内放贷“井喷”使得部分银行资金面吃紧，在资本充足率、存贷比等一系列监管约束下，不得不放慢放贷步伐。
21世纪不动产的中介人员小盘对记者证实：“工行等国有大行资金充裕，受存款准备金率上调等影响较小，首付和利率仍有商量的余地，而一些股份制商业银行受影响比较大。”
不管是上调存款准备金率、央票天量正回购等一系列措施，还是“对部分放贷过猛的银行启动差别准备金率”、“要求商业银行每日上报信贷数据”等市场传言，都显示出管理层信贷调控的决心。
央行副行长兼上海总部主任苏宁25日在央行上海总部召开的2009年度上海市金融形势分析会上重申，商业银行信贷投放要把握好投放节奏，尽量使贷款保持均衡，防止季度之间、月底之间异常波动。这表明，除了贷款规模，放贷节奏也成为管理层调控的重点之一。
交通银行首席经济学家连平分析，从银行商业经营的角度来看，在某一阶段需求上升而资金供给有限的情况下，适当提高利率也是必然的，这有利于商业银行提高收益、降低风险，也有利于抑制投资、投机性购房。
“银根”收紧，楼市何去何从？
对于广大购房者来说，他们更关心的则是，房贷“银根”收紧，楼市何去何从？
一个显而易见的事实是，房地产业是一个对资金高度依赖的行业。2009年楼市的井喷行情，也与宽松的银行信贷呈现正相关。人民银行公布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20 .9%；新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达到69 .7%。
上海某研究部部长认为，国务院常务会议明确表态“遏制房价过快上涨”、税收优惠政策取消以及“国4条”、“国11条”的出台，均引发了购房者对房价回调的预期。信贷的收缩无疑也会释放挤压楼市泡沫的信号，引发购房者观望；房贷利率成本的增加，更会进一步抑制投资、投机需求，从而导致楼市成交回落。
但业内人士亦表示，近期楼市信贷紧缩或许是特殊时期的特殊情况，全年信贷控制或将呈现前紧后松的态势。银行出于差异化竞争的需要，也会继续对优质客户给予低息优惠。
杨红旭认为，此轮调控并不会使楼市重现2008年的成交急剧萎缩和价格深度下挫。“宏观经济基本面发生了巨大变化，我国经济持续复苏使得房价不存在大幅下跌空间。由于供应紧张的局面并没有从根本上改变，2010年楼市主题或许是降温和盘整。”
2010年楼市七大猜想
2009年，全国楼市销售由回暖向火爆演变，全年量价甚至超越了2007年的"疯狂"。面对高企的房价，政府在2010年伊始，就出台了营业税取消减免、二套房首付比例"一刀切"等一系列政策"组合拳"，那么今年房地产行业的走势又将何去何从呢？让我们共同关注
猜想一：调控政策将有多紧？ 近日，国务院在部署一季度经济工作时，明确强调要抓紧落实已经出台的各项政策，加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。从政府表态可以看出，相比起2009年政策的扶持，今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧，已经是一个不争的事实，现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧？政府手上还有多少牌可以打？
首先，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇就认为，银行向开发商的信贷总量是影响今年楼市走势的关键因素之一，如果政策打压稍微过火一点的话，可能会有不少开发商出现资金链断裂的情况。另一方面，对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。业内人士认为，此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法，显示出政府遏制房价过快上涨的决心，而且不仅是商业贷款，像上海等一线城市已经降低了二套房公积金贷款额度，因此未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。业内人士指出，从目前信贷政策的变化来看，政府还是更倾向于使用数量手段来调控楼市，但如果政策进一步收紧，不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能，届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金最低比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。
除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化，从下表可以看出，目前有关税收方面的大部分优惠仍在执行之中，如果未来印花税和土地增值税优惠取消，则将增加买卖双方的交易成本，将对投资性和投机性的需求形成抑制。
此外，目前部分地区已经突破了70/90政策的限制，因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。而近日住房和城乡建设部副部长齐骥就表示，建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，这就增加了供应的户数。不过对于这一政策，业内的反对声比较强烈。有券商分析师认为，此举将约束开发商根据市场需求自主进行产品规划和定位，造成开发商产品同质化，且可能造成大户型商品房的稀缺，反而有可能推高大户型商品住宅的价格。而有开发商将其称为烂尾政策，北京鹏润地产控股有限公司总裁王军在2009年住交会上更是明确表示，70/90政策不符合中国房地产发展的趋势。因此，这一政策会否重启，可能要取决于政府和市场之间的博弈。
另外，关于政府的加息政策，近期政府在货币政策方面紧缩动作不断。首先是一年期央票利率超预期上行，之后于1月12日出人意料地上调了存款准备金率。再加上温总理在国务院第四次全体会议上对货币政策的表述从"保持适度宽松货币政策"微妙地转变成了"保持货币信贷合理充裕"。这些变化都使得市场的加息预期不断升温，那么加息将会在何时，以何种方式来临呢？
目前，市场对于加息时间的观点并不一致。一种观点认为，政府近期一系列超预期的动作和表态，显示出目前通胀和流动性压力要超出市场之前的判断，而从12月份的CPI数据来看，1月份后负利率几成定局，而这是加息的最大推动力。再加上从2008年以来，政府的调控已经逐渐体现出前瞻性，因此最晚在4月下旬将启动加息。而另一种观点认为，虽然政府如此之快地使用多种政策工具，引来了市场对于提早加息的预期。但正是这些超常规的政策，将使得政府可以从心理和实际两方面对通胀预期进行管理，这反而会推迟加息的到来。再加上通胀的全球化，以及一季度可能出现的出口高增长所带来的热钱压力，因此加息的时间应该会在美联储加息之后。不过，对于加息的幅度，业内人士的观点比较一致，大多认为年内有一到两次的加息空间，幅度在27-54个基点。
猜想二：土地盛宴会否终结？
2009年，土地市场热闹非常，从成交来看，天津以累计供应超过了两千万平米名列前茅，而上海140%的成交溢价率则占据了全国成交溢价率的榜首。即使在调控政策逐渐展开的岁末年初，仍有不少开发商斥重金拍下土地，地王频频现身江湖。根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的观点，地价是房价的决定性因素，那么土地盛宴是否会终结对于今年房价的走势自然也将起到决定性的作用。
应该看到的是，政府这次对于土地市场的调控是历年来最为严厉的一次。先是出台了"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于50%"的规定，从资金面上遏制开发商圈地的行为；而后国土资源部公布了包括北京、上海等一线城市在内的18宗督办的房地产闲置土地案件，上海等一线城市也将开展闲置土地登记。对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记。
而对于开发商来说，今年对土地市场的态度也趋于谨慎，万科(000002,)就认为，后续土地市场的价格可能会出现回落，而手持地王的竞争对手可能会要一直休息到今年下半年。而对于土地储备的问题，万科表示，由于公司一线城市土地储备较少，再加上目前一线城市拿地的要求，未来该区域商业项目的比例将有所提升。土地储备重点还是二线省会城市，而三线城市应该是下一轮的重点。而保利地产(600048,)也将二、三线城市作为土地储备的主要目标。
近期上海土地市场成交的情况也显示出开发商趋于谨慎，虽然成交价比起拍价翻倍的情况仍有发生，但已难见之前动辄溢价率超过300%的疯狂。而像原先被视为热门地块的宝山淞南镇长江西路南侧388号地块，只有三家地产商报名参加拍卖，最终成交溢价率也只有62.8%。
业内人士表示，从政府之前有关增加住房建设用地有效供给的表态来看，未来除了会加强住宅土地供给之外，还会进一步促进开发商加快开发进度，打击囤地、捂盘的现象。在政府大力整顿土地市场以及购房者观望情绪不断升温的大背景下，2010年企业不理智的行为将会得到缓解，2009年土地盛宴或难以再现。
猜想三：保障性住房能否平抑房价？
根据国家规划，2009年起三年内，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中也明确提出，要加快推进保障性安居工程建设。而各地也在加紧落实保障性住房的建设，上海首批经济适用房申请受理工作也于近日完成。对于饱受高房价之苦的普通百姓来说，保障性住房的逐渐入市无疑是一个福音，那么在2010年保障性住房能否起到平抑房价的作用呢？
从历史经验看，保障性住房的入市对当地房价的确能够起到一定的抑制作用。2008年下半年北京曾爆发过一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，当时北京住房成交均价也一度有所走低。因此，随着未来规划中的保障性住房大规模投入市场，房地产市场的结构性调整势在必行，将会起到平抑房价的作用。
不过，业内人士同时指出，虽然中央和各地方政府正在花大力气进行保障性住房的建设，但是在短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。以上海为例，虽然上海市政府提出了至2012年建设30万套经适房的目标，但目前能入市的还是少数。而且，由于是首批试点，政府对申请人资格的审核必然从严从紧，在已经提交申请的2000多户家庭之中，真正能够住上经适房的人不会太多，短期对小区周边的房源可能有一些影响，但对上海商品房市场的影响比较有限。
猜想四：物业税能否出台？
近日，有媒体报道称，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税"空转"工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。一时间，物业税成为了业内外关注的焦点话题之一。业内人士认为，物业税在房地产保有环节征收，是大部分国家房地产的主力税种。开征物业税有利于抑制房地产投机，有利于支持地方税收，还有利于调节贫富差距，征收物业税是大势所趋。
不过，业内人士同时指出，开征物业税的说法已经流传了许多年，但至今其依然停留在空转试点的阶段，这是因为物业税的政策性很强，牵涉到多方利益，就目前条件而言，开征时机和条件尚不完全具备。
综合来看，物业税开征可能还需要跨过三个门槛。首先是税收方面的问题，瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示，物业税开征之后，收上来的税费有多少比例给中央政府，多少比例留在地方政府就是一个需要协调的地方。而物业税开征之后有哪些税费是需要取消的，也是一个很难协调的问题。其次是技术方面的问题，汉宇地产表示，按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务，而且目前我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验也不足。此外，目前试点城市使用的物业税征收模式也不同，哪种模式最有效率仍需要评估。最后是法律方面的问题，物业税的出台还需要经过一个立法的过程，但是现在还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。
王震宇表示，综合来看，物业税要推出不是短时间内就能完成的，今年出台的可能性非常低，而且未来如果要推出物业税的话，也可能会在对民生影响比较小的商业地产上首先施行，等到整个体系优化之后再推向整个房地产市场。
猜想五：开发商融资之道何在？
2009年对房地产企业来说是如鱼得水的一年，不过到了2010年，随着央行不断地回收银行体系的流动性，加上证监会也暂缓房地产企业融资申请的审核工作，2010年房地产企业或将变成离了水的鱼，寻求新的融资之路，或将成为房地产企业今年的重要工作之一。
金地集团董事会秘书徐家俊表示，目前房地产企业的融资结构不合理，对银行依赖度过高。而银行出于风险的考虑，往往喜欢锦上添花而不是雪中送炭，这样的融资结构对房地产企业来说是非常不利的，也导致资源配置不合理。因此，房地产金融化应该是未来中国房地产行业发展的方向，应该通过按揭贷款证券化、REITs、私募房地产开发基金、
IPO、未上市股权投资并购等房地产金融产品获得资金来源。
有研究机构乐观地表示，虽然目前银监会和证监会在有关REITs方案问题上存在一定的分歧，有关立法还需要完善。不过相信未来以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。预计房地产信托业务管理办法会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。
猜想六：房地产投资势头能否延续？
根据国家统计局最新公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资3.62万亿，同比增长16.1%；新开工面积11.54亿平米，同比增长12.5%；完成土地购置面积3.19亿平米，同比下降18.9%；完成土地开发面积2.3亿平米，同比下降19.9%。综合来看，虽然房地产投资增速为十年以来最低水平，但复苏态势明显。而在2010年，尽管调结构，促消费是政府工作的重点，但投资对GDP的贡献依然不可小视，那么房地产作为民间投资的主力军，今年其复苏势头能否延续呢？
从新开工面积来说，今年上半年会有比较惊人的增长，万科预测，今年上半年开工会超过2009年全年的总量，同比增长会达到50%。但业内人士指出，这主要是因为2009年下半年土地购置回升，而按照房地产开发的流程，房地产投资数据一般要滞后3-6个月所造成的。但随着政府对于房地产市场的打压，对于开发商来说新开工面积越大，则企业的现金流趋势越紧张，因此随着库存积压的产生，开发商收缩开工成为必然，房地产新开工面积可能在下半年出现较大幅度的回落。申银万国认为，如果仅考虑商品房，预计2010年新开工将出现零增长甚至负增长，但考虑到政府在2010年会加大保障房的投资力度，因此下调2010年预期新开工面积到12.34亿平方米，同比增长6.9%。而从投资额来说，由于主体工程施工才是房地产投资中造价最大的部分，在滞后效应的作用下，今年投资总额的同比增速有望高于2009年，申银万国预计，今年房地产投资额可达4.496万亿元，同比增长24.1%。
不过，在新开工的项目中，住宅地产所占的比例或许会呈现出下降的趋势。中坤集团董事长黄怒波表示，由于住房保障的比例进一步加大，目前住宅地产，特别是中高端住房市场竞争进一步加剧，这些地产项目都在逐步地从普通的地产转向度假地产。而万科也表示，2010年新开工会增加旅游地产项目，未来还会逐渐考虑养老住宅以及海外市场的机会。
猜想七：市场量价何去何从？
随着国家多项房地产调控政策的出台，业内对市场未来的走势变得比较悲观，下调预期已经成为了常态。汉宇地产市场部研展主任邵明浩告诉记者，在去年年底的时候，汉宇地产对今年5月份之前的二手房市场依然比较看好，觉得在3、4月份的时候，市场可能会出现一波小阳春的行情，虽然成交量可能逐级回落，但价格有望出现小幅上涨。但是，从目前政策的出台的力度和密度来看，这一判断过于乐观了，房地产调控政策已经让市场"速冻"，而紧缩的货币政策可能会成为压垮楼市的最后一根稻草，今年像上海这样的一线大城市楼市量价齐跌的情况或难以避免。
而从部分企业和研究机构提供的销售数据来看，一线城市销售下滑非常明显，在去年年底透支了部分需求的情况下，预计2月份成交情况会变得很差，部分地区的开发商甚至出现了抢盘出售的情况。中信证券(600030,)认为，如果未来政策手段继续保持强硬，房屋销售的基本面将迎来拐点，春节后的交易量将是一个重要的指标。
不过，相比起一线城市的销售萎缩，目前二线城市的销售情况依然保持了一个比较平稳的态势。业内人士认为，从基本面来看，这因为二线城市处于新的一轮周期，在物流贸易的转移、内向型经济发展、城市化进程逐渐推进等因素的作用下，二线城市的房地产市场将进一步发展；而从政策面来看，政策调控的重点也是一线城市，二线城市受到的压力相对较少，有些二线城市仍在执行买房落户等刺激成交的政策，因此预计今年二线城市的房地产市场表现会好于一线城市，虽然成交价格会有一定的下降，但即使是二线省会城市，其降幅也要小于一线城市，而成交量则有望维持去年的水平。
新政频出:楼市又走到十字路口
历史往往有着许多惊人的相似。
2007年9月27日,中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定第二套住房贷款首付不得低于40%。该措施不仅让此前中央出台的一系列调控政策得以“爆发”,同时也触发了中国楼市转向的按钮。
而今,中央一个月左右的时间连续5次密集出台有关楼市政策,发烧的中国楼市再次走到了十字路口。
“发烧”的29
对于刚刚过去的2009年楼市,甚至连业内人士都惊呼“疯狂”。
伴随着2007年9月27日二套房贷新政的出台,中国楼市逐渐陷入低迷,而期间,华尔街金融帝国崩塌所引发的全球金融危机,更是让走向低谷的中国楼市雪上加霜。然而,即便是如此困难的环境下,中国的房地产市场依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里实现了低迷向疯狂的蜕变……
全国商品房销售面积比增42.1%
据前不久国家统计局公布的年度全国房地产市场数据显示,2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米,同比增长了42.1%,不但远超2008年的6.2亿平方米,还轻松跃过了2007年7.6亿平方米的历史高点。全国商品房销售额达43995亿元,比2008年增长了75.5%,商品房成交均价约4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上涨了近24%。
而另据某研究机构的统计数据显示,2009年中国土地出让金总金额高达15000亿元,全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加了140%,比疯狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。
佛山新建住宅成交量价均创新高
当然,这种疯狂在佛山同样表现得淋漓尽致。
作为一个房地产界的后起之秀,佛山楼市的2009年也是绚丽多彩。据佛山市住房和城乡建设局发布的《2009年1—12月佛山市房地产(住宅部分)交易情况》,显示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面积为968.6万平方米,成交金额为5671653.33万元,平均成交价格为5855.52元/平方米,四项指标分别同比增长了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使与2007年相比,去年佛山楼市的表现也毫不逊色,新建住宅成交不仅呈现出“量价齐涨”的爆发式增长,成交量和成交价格还双双创下历史新高。
此外,在2009年期间,佛山新建住宅成交还曾两度出现单月销售面积超百万平米的盛况,成交量连续多个月位居全省首位,而全年成交量也仅以不到16万平方米的微弱差距稍逊于广州,位列全省次席。
如果说2007年是住宅市场疯狂的一年,那2009年无疑是土地市场疯狂的一年。据佛山经纬的数据显示,2009年佛山的土地供应量为1166公顷,全年共成交了1088公顷。在各类用地中,商住用地土地供应量为763公顷,其中成交了702公顷,比2008年多了近300公顷,增幅达74.19%,成交宗数为146宗,成交总价达305亿元,土地单价为300万/亩。不过,1月21日某研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告显示,去年佛山土地出让金总额为332亿元,同比增幅达390%,位列全国第九,全省第二。
“博弈”21
1月25日,由住房和城乡建设部、财政部等9个部委组成的联合督查组抵达河南,开始对河南省贯彻落实“国十一条”情况进行督查。
面对红火得“发烧”的中国楼市,去年12月7日闭幕的中央经济工作会议为2010年房地产调控政策的“乐观”定音似乎只是一种“假象”。从去年12月9日“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”剑指高房价,再到今年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》对之前调控措施的“大集合”,中央一个月左右的时间连续5次密集出台有关楼市政策,环环相扣,且调控力度一次比一次大。
各地楼市“降温”
受此影响,各地楼市纷纷出现“降温”迹象,楼市成交量环比下降态势逐渐显现。
据了解,在荣登去年“卖地王”的杭州,1月4日—10日期间共成交商品房317套,环比前一周大幅下降,下降幅度达63.48%,成交面积4万平方米,环比大幅下降了61.22%。在广州,1月1日—24日一手楼盘的网上签约数达4749套,日均签约套数约198套,环比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。
而据一些中介机构的信息显示,北京和上海等重点城市的二手房交易也重现“议价空间”,这种情形在2009年下半年几乎难见。
观望气氛浓郁
而在佛山,虽然不少业内人士认为刚性需求依旧强劲,但频繁出台的调控政策还是让市场的观望气氛越发浓郁。
元旦三天,记者在对区内部分楼盘的现场走访中发现,今年假期的产品供应明显偏少,许多楼盘基本以消化存货为主,甚少有新货推出。而在一些即将或刚刚开盘的项目里,虽然人气依然相当不错,但成交很一般。据21世纪不动产运营总监梁光健透露,今年1月份,佛山楼市的成交量较去年12月份已出现明显萎缩,其中,1月份二手房成交量环比下降了33%,一手房在年底开盘和新推货都不多,整体成交冷清,价格适中的镇街盘成交相对好些。
而去年表现火爆的佛山土地市场,进入今年以来似乎有些今不如昔,房地产商受楼市前景趋紧影响,拿地热情也冷却不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗狮山中心区靓地,只吸引了5家地产企业参加竞拍,而整个拍卖过程也是毫无激情,最终该地块被招商地产(000024,)以6.8亿元获得。对此,有业内人士就指出,与去年相比,这样的价格确实有些偏低,该靓地本应能达到8亿元左右成交。而此前的1月22日,万科在陈村再下一城,以约5.52亿元的价格拿下了位于陈村镇新城区中心一地块,虽然该地块地段极佳,但却以底价成交,且楼面地价也相对偏低,仅为1871元/平方米。去年成交的登洲地块楼面地价则为3028元/平方米。
楼市博弈再现
“虽然佛山的刚性需求较为旺盛,但在目前趋紧的政策环境下,消费者也好,房地产商也好,对楼市前景的担忧已经开始加重。”佛山经纬地产咨询公司市场研究部经理李华宇表示,这种担忧表现在市场中,就是消费者和房地产商的博弈正在不断升级。
据了解,受新政影响,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎缩,但房价却没有像人们期待的那样出现下跌,近3个月来,佛山中心城区的一二手房价格依旧维持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。
当然,在个别镇街,一些楼盘也开始出现价格松动。据了解,前不久开售的一镇街楼盘,其“吹风价”是8200—8500元/平方米,但实际销售均价则介于7800—8400元/平方米。
而夹在密集出台的新政和依然高企的房价之间,购房者的观望情绪也不断加强。
据记者采访发现,部分购房者认为受政策影响未来房价有可能会下降,希望等房价跌下来再买。这其中,包括一些投资客甚至是房地产从业人员均认为房价再次下跌的可能性较大,目前不适宜出手买房。而一些“悲观派”购房者则从2008年楼市低迷时的房价走势分析,认为即使受到了新政影响,但支撑房价上升或企稳的因素还比较多,目前在有能力的情况下应该尽早出手。
此外,上周有媒体报道的顺德楼市出现“退房潮”,也被业内人士指称是房地产商与消费者博弈的闹剧。有报道称,从本月1日至20日,顺德共有近415宗解除合同的记录,其中商品房共365宗,还有部分摩托车位、汽车位和商铺解除合同,而1月20日当天的退房量更是多达74宗。对此,一名业内人士猜测,这可能与房地产商利用商品房预(销)售合同网上备案系统制造楼盘热销有关。该人士表示,随着去年年底中央调控政策逐步出台,市场观望情绪不断加重,在实际成交下滑的情况下,房地产商为了营造项目热销,可以利用网上备案系统漏洞作假蒙骗购房者。而上个月,顺德区商品房交易信息网也发布通告,不点名警告了某公司工作人员在网上备案系统进行违规操作,以不实姓名、身份证号等有关资料签订了6套商品房买卖合同。
近期中央有关房地产调控政策一览
2009年12月举行的中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。该会议“定音”扩张楼市消费仍是主基调,同时也给年前“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。
2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。有业内人士指出,此次政策的变化剑指高房价,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。这则被业界俗称为“国四条”的政策明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头。
2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。其中,对开发商拿地的首付款要求至少50%以上。
2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,就促进房地产市场健康发展提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措。这个被业界俗称为“国十一条”的通知,成为了“本轮房地产调控政策的纲领性文件”。其中,二套房贷首付比例不得低于40%受到格外关注。 |
