年一度的春季房交会即将来临，面对房价的居高不下，很多购房者准备“铤而走险”，选择购买小产权房。一边是明令停建、停售，一边是疯狂销售，这就是目前小产权房的尴尬处境。本报蓝丝带律师曹海军提醒广大购房者，由于小产权房不受法律保护，因此在选购小产权房之前一定要谨慎行事！
小产权房不能办理房证
小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
曹律师说：“和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。因此，不少购房者成了小产权房的追捧者。”
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。“但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。”曹律师说。日前，国务院已作出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。“就小产权房问题，国务院要求所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售。”曹律师表示。
购买小产权房风险很大
曹律师表示，小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。曹律师说，“所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。”由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。“根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于乙方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。”曹律师说。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。同时，曹律师还表示由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
曹律师提醒购房者，千万不要因为价格低廉而去铤而走险，在选房时，一定要慎重！ |
