“现在做新城开发，很痛苦，但未来的空间很大。今后，农村人要进城，而不少城市人要出城，因此，郊区新城的建设将为房地产开发带来新的机遇。”首创置业（2868.HK）总裁唐军日前对中国证券报记者表示。
去年底开始，首创置业等国资地产企业大举介入城郊大片土地的一二级联动开发。包括中国建筑（601668）、中国铁建（601186）、首开股份（600376）在内，目前已有10余家大型房企参与了城市郊区土地整理及综合体项目的开发。
业内人士指出，在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下，城郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点，而“一个大项目吃几年”的状况也可能再度上演。不过，新城开发必须注重产业与居住的融合，否则容易令新城成为“睡城”、“空城”，甚至无人居住的“鬼城”。
寻找新开发模式
房地产市场的制度变革和行业本身的“升级”需求，正在推动房地产开发模式的转型。“原来‘盖房子—卖房子’的简单模式显然已不再适应新的市场环境，在城市化进程中挖掘新的市场需求，寻找新的增长点，形成新的开发模式，将是房地产企业面临的课题。”唐军坦言。
在房地产市场面临深度调整之际，很多地产公司正在从单纯的住宅开发向新的商业模式转型。首创便通过与奥特莱斯等商业伙伴的合作，走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路。探索“全产业链”营运，是该公司今后业绩增长的重要支点。
按照首创置业董事长刘晓光的设想，今后城郊新城开发的业态，可以称为“住宅产业综合体”，“做成一个真正的时尚的小城镇概念，有商业、有住宅、有物业。”
目前，首创置业正在开发的3个住宅产业综合体项目总投资额达到300亿元，分别位于广东佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外，首创于去年底获得天津市武清区京津高速公路高村乡290万平方米的土地一级开发权。该项目将开发成以生态宜居为核心的低密度人文特色小镇。
“新城开发必须有先导产业相配合，而我们进驻后也会带动当地相关产业发展。综合体内除打造名品折扣店奥特莱斯外，还将衍生出餐饮、娱乐休闲等相关产业，形成一定的产业集群，与住宅项目互动。以房山长阳项目为例，预计每年将会带来1500万的客流，180万个就业岗位。”唐军介绍。
无独有偶，中国建筑与北京市门头沟区政府签订战略合作协议，拟共同推动门头沟新城的全面建设。双方在签署具体协议形成正式合作的前提下，中国建筑将在未来几年内向门头沟新城投资500亿元，并负责门头沟新城的总体规划设计，进行城市综合开发。
“城市化进程中，农民将大量进城转化为居民，而城市里的老龄人口以及大量自由职业者则会向城外转移，这为城市郊区的新城开发提供了市场。”唐军表示。
地方政府助力
“现在，地方政府都希望开发商进入开发综合体物业。因为这对周边的经济带动作用很强。”唐军对中国证券报记者坦言。
实际上，这类项目往往可以获得不错的地价，同时，地方政府在基础设施、市政配套以及工商税收方面都给予较大的优惠和便利。中金公司一份报告指出，首创置业通过与奥特莱斯合作的方式获得土地储备约300万平方米，估计每平方米权益土地储备成本约为600元。
目前，中国有4座直辖市，15座副省级城市，600余座地级市，这些城市的周边，将成为吸纳城市化所产生的新增人口的前沿阵地。业内专家指出，这些城市都有招商引资的需求，“土地只有开发后才会变得值钱，地方政府也就有了财源。”
对于开发商而言，大多数城市郊区的土地成本低廉，如果资源充分、规划恰当、投资及时，其利润空间十分可观。不过，这些区域的土地有效开发的程度往往不足。“一个项目周边基本什么都没有，商业、人文等都需要慢慢培育起来，因此风险也很大。”唐军指出。
一般而言，敢于介入新城开发的地产商要具有较为雄厚的资金实力以及完整的产业链基础，而这些项目对地产商的综合运营能力要求也很高。
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，城市综合体的建设是一个复杂的工程，首先需要交通规划的配合支持，如果车进不来，停不下，出不去，就不会有人流。其次，供水、供电、学校、医院等市政设施配套也要同步跟上，因此，开发商需要地方政府强有力的协调和配合。
另外，综合体项目的开发也需要引入战略合作者。首创置业除了引入奥特莱斯作为商业伙伴外，日前与中国建筑第二工程局达成为期两年的战略合作协议。中建二局将积极参与首创置业在全国开发的各个项目投标与施工。
谨防泡沫延伸
对于风生水起的新城开发，也有地产商提出疑虑。新湖中宝（600208）董事长林俊波认为，“地段”是房地产开发价值的核心，离城市中心的距离越远，开发风险就越大；新城开发应防止新的泡沫。
专家指出，目前很多新城，其实只有住宅，没有配套、没有服务、没有产业，白天成为一座“空城”，晚上成为“睡城”。更严重的是，有些新城，在建成数年后，无人居住，成为名副其实的“鬼城”，天津宝坻区的京津新城便是典型的案例。
而更多的“新城”正在规划和建设中。单在天津，有明确规划的重点开发城镇就已达11个之多，这些新城都是将地产开发与区域功能结合起来，以旅游、休闲、文化产业等配套，带动房地产的销售。这些项目无一例外都面向京津冀的富豪及中产阶层。
随着大都市版图扩张，打造新城被认为是缓解大都市城市病压力的最好方式。“这些在城市规划下出现的大项目，一定程度上加快了城市新兴区域的崛起；但同时，开发商跑马圈地在新兴区域扩张过快，也可能带来很多的城市病。”业内专家指出。
专家以国外经验为例，建议在日益兴起的新城开发中，融入产业的发展。从国际城市发展来看，第一代新城因试图分散大城市人口而建，定位的实质就是“睡城”，但后来显现出不少弊病；于是，第二代新城便实现了混合的功能，融入多种服务、配套设施；而第三代新城则已经是集产业、居住、服务等为一体的综合性模式。
“在居住地内实现衣、食、住、行以及就业、就学、就医，才是新城的真正内涵。”城市专家表示。
□本报记者 林喆
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