在前几期的案例中，我们曾为大家介绍过，业主入住园区后即自动接受了物业公司的服务，所以应当缴纳物业费，而且不应当以各种理由拒交物业费。那么相反的，物业公司在收取了物业费后，同样也应当为业主提供优质服务。不过，如果物业公司收了物业费后服务不到位，或者干脆单方面解除合同，中止了物业服务，业主应该怎样为自己维权呢？今天我们就特地选取了曾经发生在沈阳市的一起真实案例，看一看当物业公司单方面中止服务后，业主们应当如何维权。
案例回放
物业单方中止合同纯属违约
张某是沈阳一家物业园区的业主，该园区于2001年由一家物业公司提供物业服务。2002年9月27日，物业管理有限公司收取了张某从2003年8月22日至2005年8月22日的物业费1960元，2004年3月27日物业公司却突然撤出了园区，单方中止了合同，随后该园区的开发公司进驻该园区，为该园区全体业主提供免费物业服务。
2006年5月31日，业主张某向法院起诉，要求物业公司“给付多收取的物业管理费1375.20元”。 法院经审理后认为，物业公司与业主之间订立物业服务合同后，双方均应严格遵守，并按照约定全面履行自己的义务，而本案物业公司收取了业主张某从2003年8月22日至2005年8月22日的物业费后，没有按约为业主提供物业服务，中途撤离园区的行为属违约行为，应当返还业主物业公司撤离后至2005年8月22日的物业费。
宣判后，物业公司不服原判，向市中级法院提出上诉称，物业公司虽然中途撤离园区，但其物业服务的义务委托给了开发公司，开发公司代替物业公司继续履行了义务，一审对此没有认定是错误的。
二审法院认为，关于物业公司提出其撤离后物业服务的义务委托给开发公司，开发公司代替物业公司继续履行了物业服务义务的主张，因其未提供与开发公司存在委托关系的相关证据证明该事实成立，故该主张本院不予支持。最终维持原判，令业主张某拿回了1375.20元的物业费。
案例解读
未经业主同意 开发公司不能接管
辽宁英泰律师事务所的吕晓清律师认为，本案主要涉及两个问题。
1、本案涉及物业服务合同的履行问题
业主和物业公司之间形成了物业服务的法律关系，双方签订的物业服务合同对双方当事人均有约束力，双方当事人按合同约定，应当全面履行各自的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中物业公司单方撤离，没有依据合同约定提供服务，故法院判令物业公司将撤离后已收缴的物业费退还给业主是正确的。
2、物业公司能否委托开发公司代为履行服务义务的问题
物业服务合同是由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务和管理的合同，具备委托合同的特征。依据《合同法》的规定，受托人应当亲自处理委托事务，经委托人同意，受托人可以转委托。在本案中物业公司未经业主大会同意即委托开发公司代为履行物业服务义务违反了合同法的规定，而且本案中物业公司也未提供证据证明与开发公司存在委托关系，故法院对物业公司的主张不予支持是正确的。
业主小剧场
邻居索要装修补偿费得讲理
小林入住以后，总觉得自己的房屋还不够精美，于是，决定对自己的住房进行装修改造。由于担心装修时会干扰四邻，小林特地选择大家白天都上班的时间装修，可他楼下的邻居董先生，却偏偏白天在家休息，于是他便对小林的装修非常反感。
董先生找上门来，要求小林应当选择白天他不在家的时候才能进行装修，小林认为这种要求过于苛刻，不能接受。于是，董某便以相邻权为由，要求小林给付装修补偿费，否则，便不允许小林任何装修行为。
由于自己的要求得不到满足，董先生便将小林告上法庭，要求法院判决小林停止装修侵权行为，赔偿损失。经过开庭审理，法院认为，小林的装修行为尚不足以构成侵权，董某应当为小林的装修行为提供必要的方便。
经过法院的调解，董先生撤回了起诉，小林终于顺利地完成装修。
律师解读相邻权一般不需要支付报酬
沈阳市政协常委、辽宁鼎泰律师事务所主任杨功涵律师说，在我们通常的观念中，受到装修噪音干扰的一方，应当是受害者，而且可以主张自己的权利。但为什么在这一期的故事里，董先生要求小林停止装修的要求，却没有能够得到法院的支持呢？这其中，主要涉及一个相邻权的问题。
我国《物权法》第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
为了避免给邻里造成妨碍，小林选择白天装修，邻居董先生应当给予理解和支持，其白天也不允许装修，显属不当行为，违反了《物权法》关于相邻各方应当彼此提供必要便利的规定。《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可按照当地习惯。
白天上班，晚上休息，这便是正常的生活习惯；装修必然产生噪音或者其他干扰，相邻方对此正常范围内的噪声，应当给予谅解和容忍，这是人之常情。邻居董先生担心噪音侵扰，阻止小林装修，是一种违法侵权行为。
如果小林的装修给董某造成妨碍或者损失，董先生可以向人民法院提起诉讼，要求小林停止侵害、排除妨害、赔偿损失等，但在小林依照装修习惯，没有给他造成损害的情况下，董先生的起诉便属于无理，法院是不会支持其诉讼请求的。董先生及时悔悟、谅解、并撤回起诉，是正确的。
这里我们要提示大家的是，相邻权是一种法定权利，是法律为了更好地调整不动产社会关系而赋予业主的合法权利，这种权利的行使是不需要支付报酬的，当然，如果在行使此项权利时给相邻方造成了损害，那则要承担法律责任了。本案中，就因小林的装修，董先生依据相邻权，要求小林给付费用是毫无道理的，也是没有法律依据的。
物业有话说之一
非共用部位质量有瑕物业：真不关我的事
为能让《业主委员会》办得更好，同时站在业主和物业两个角度思考问题，8月27日，本报邀请业主与物业代表召开了座谈会。新浦物业副总经理王勇针对业主经常对房屋质量不满迁怒物业的情况，无奈地表示，房屋质量问题，主要责任真的不在物业公司。物业公司真的爱莫能助。
物业与业主本应是互惠互利的关系，但在现实生活中，物业与业主经常出现针锋相对的局面。而其中的一个主要方面就是房屋的质量。总会有业主反映，一到下雨天，房屋就会出现漏水问题，以及入住一段时间后窗户周围出现较大裂缝，而找到物业时，物业无力解决，给他们的生活起居造成了很大的麻烦。
针对这一矛盾，“我们也很无奈”。王勇表示：“虽然现在法律上要求物业房屋建造期间有前期介入的权利，但这一权利在执行上就比较困难，开发商的阻拦或是其他一些原因导致物业的前期介入成为了纸上谈兵。而当房屋入住后出现问题后，物业就成了唯一直面业主的人，而面对很多房体出现严重损坏的现象，物业公司也无力解决，就会造成业主与物业之间的矛盾。其实有些问题不是物业不想办，是真的心有余而力不足。 ”
第二种观点，“无论是选房子还是物业，品牌更可靠。”在物业的服务及解决问题的力度上，各大物业公司间确实存在差距。金地的市场部工作人员就表示，“一个大的地产品牌一般都会做到房子的建造、销售、物业贯穿下来，所以就很少会存在房屋质量问题无法解决的事情，这就是品牌的保障。所以在买房子时，不仅要看房子开发商的品牌，物业的品牌也是要看的。 ”
业主买房图的就是一个安居乐业，所以除了业主在购房时要认准品牌，物业在日常中做好服务和维护，法律中的前期介入在执行上也该加快步伐，真正做到切实可行。
《物业服务合同》解读之一
业主与物业公司之间究竟是怎样一种关系呢？有人说，应当是一种服务于被服务的关系；也有人说，应当是雇佣与被雇佣的关系。而从法律根本上来看，其实业主与物业公司之间，就是一种合同关系。
事实上，每一个业主只要住进了有物业公司服务的小区，就与物业公司形成了一种合同关系，这个合同，就是指《物业服务合同》。
那么对于这样一个明确双方关系、权益、职责等多方面内容的合同，作为业主的您又究竟了解多少呢？本期起，我们将专门开辟《物业服务合同》解读系列专栏，为您解答与物业服务合同相关的各种问题。
前期物业合同开发商代签
买房时等于默认一家物业
既然业主和物业之间是一种合同关系，那么许多业主不禁产生疑问，我们在入住时物业公司就已经在小区内提供服务了，而且小区也还没有成立业主大会和业主委员会，可是业主与物业公司之间的服务合同关系又已经确确实实地存在了，那么究竟是谁替业主签了这个合同呢？
辽宁同格律师事务所范书领律师介绍说，由于业主委员会成立之前物业不能没有人管理，因此法律规定以前期物业服务合同来临时性的替代物业服务合同。
依据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主并不是合同的主体。
但《物业管理条例》还规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，房产开发商同业主签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的意思表示。
因此，前期物业服务合同就对业主产生了约束力。也就是说，开发商替业主先签了物业合同。
但开发商的行为并不是不受任何限制的，《辽宁省物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，只要小区成立起业主委员会后，如果您对物业公司的服务不满，就可以随时通过业主委员会与物业公司重新签订服务合同。
|
