现阶段如果将房地产业定位于支柱产业那是非常错误的。尽管房地产可以支撑一定的经济增长速度,但它却是中国产业升级的巨大阻力,不仅会制约新兴产业的发展,导致我国支柱产业的“空心化”,同时还会影响经济发展的可持续性。因此,解决高房价问题,必须从战略层面给房 相关公司股票走势 招商银行地产做出正确的定位。
⊙葛兆强
在当下的中国,没有哪一个产业像房地产一样令老百姓魂牵梦绕,也没有哪一个产业像房地产一样令决策层殚精竭虑。1998年至今,中央政府对房地产市场已进行了四轮调控,但遗憾的是,目前房地产业已成了中国的经济之痛、社会之痛。
笔者认为,尽管经济学的供求规律很难解释目前的高房价问题,但是房地产价格依然不会背离客观经济规律,我们还必须从供求规律角度去探求解决之道。未来一段时期,房地产政策的着眼点应定位于如何有效增加房地产供给,而不宜从抑制房地产需求角度来调控房价。如果我们不能在房地产供给方面建立起一套新的制度体系,那么,调控要取得成效是困难的。
正确认识房地产的战略地位,确保我国房地产业合理稳定发展
据统计,房地产业创造的GDP目前大约5%左右,就业量仅占全社会的0.25%。但是,近些年来,在GDP主义的影响下,许多政策权威、专家学者和房地产商都将房地产定位于中国经济的支柱产业。理由是,房地产业的发展影响着60多个行业,影响到地方财政收入和宏观经济增长速度。
的确,房地产业涉及60多个相关行业,在经济结构属性上它属于基础产业,其发展景况会影响到与之相关的行业、地方财政收入和宏观经济增长速度。但是,基础产业并不等于支柱产业。尤其是房地产业涉及的相关产业大多数是煤炭、钢铁、土地等高损耗的行业,房地产业以及这些产业的发展只会进一步造成资源、环境问题。
现阶段的中国,如果将房地产业定位于支柱产业是非常错误的。它不仅会制约新兴产业的发展,导致我国支柱产业的“空心化”,也会制约中国经济发展的可持续性,甚至危及我国的信息安全和经济安全。
同时,房地产业定位失当所导致的畸形发展,极大地抑制了经济社会的创业精神,抑制了新兴产业的发展,加剧了投机行为和腐败问题的滋生以及社会的两极分化,动摇了社会稳定的基础。
应清醒地看到,在房地产业高歌猛进的带动下,中国的GDP尽管长期保持了高速增长,但中国在技术研发、产品创新、教育和社会保障等方面的投入则远远落后于发达国家,在产业升级、产业结构调整和经济发展方式转变等方面也面临重重挑战。
在一定程度上,中国目前已经患上了 “房地产病”,犹如一些依靠资源(例如石油)致富国家的“资源病”。事实上,任何一个国家的现代化发展战略都是有先后次序的。美、日经验表明,房地产业的发展应该是在国家实现了工业化之时而不是之前。而且,当工业化达到一定阶段,经济发展的关键是“产业升级”。
现阶段,中国还远没有完成从农业化向工业化和信息化的转型,社会大众也没有实现普遍富裕,我们面临的巨大任务和挑战是产业升级和经济转型。但是,无论是产业界还是各级政府,这些年的关键词都是“房地产”。数十年通过发展劳动密集型工业和加工工业积累的一点辛苦钱,本来应该用于传统产业的升级和现代产业的发展,却被房地产耗费掉了。
笔者认为,尽管房地产可以支撑一定的经济增长速度,但它却是中国产业升级的巨大阻力,是中国经济可持续发展的重要障碍。尤其需要关注的是,近些年来,进入中国的热钱大部分流向了房地产业,外国资本的恶性介入,有可能会使房地产业成为一场洗劫中国社会财富的战场。从长远来看,如果越来越多的人买不起房子,甚至租不起房子,那么,将会激化矛盾,引发社会危机。因此,解决中国房地产的高房价问题,必须首先在国家战略层面给房地产做出正确的产业定位。
深化土地出让制度和财税体制改革,抑制地方政府对土地财政的依赖
2000年以来,我国城市化水平不断提升,已从36.09%跃升到目前的47%。伴随城市化进程的加快,房地产热持续升温并快速推高了土地出让价格,最终又推动了房价的急剧攀升。在此过程中,地方政府不仅从土地一级市场上直接获取了巨大土地增值收益,而且在土地二级市场上也间接获取了大量的税费收入。
目前,一些地方的土地出让净收入占政府预算外收入的比重已超过60%,土地二级市场带来的税收收入(不含城市基础设施配套费和教育费附加)已达到地方财政收入的25%,部分城市甚至达到50%,地方政府对土地财政的依赖性越来越大。
事实上,在现有的税收体制下,地方政府要做到“一要吃饭,二要建设”,土地财政的形成是一种客观必然,其进一步的逻辑就必然是推高房地产的开发成本和价格。目前,土地购置费占商品房价格的平均比例畸高。有权威人士认为是35%左右,国土资源部认为是20-40%,全国工商联则认为是58%。
由于房地产商在土地一级市场上付出的代价,必然要通过二级市场转嫁给消费者。所以,地方政府在很大程度上是房价过快增长的重要推手。因此,解决房地产价格高企问题,必须首先使过高的土地成本降下来,必须摒弃地方政府对土地财政的依赖。
首先,地方政府应科学制定住房供给规划,根据市场需求确定住宅土地供应,定期公布土地收支,接受社会监督,以规范土地市场的交易行为和交易秩序。
其次,地方政府应定期核查、清理开发商囤积的土地,公布所有被囤积地块的信息,包括出让时间、囤积时间、囤积原因、开发现状等信息,使开发商和地方政府的土地信息能够得到社会公众的监督。
第三,改革现有土地增值税征收办法,扩大土地增值税的税基,将地方政府土地出让净收入纳入土地增值税应税范围。同时,应将土地增值税调整为以中央级收入为主的共享税,从而加大中央对地方出让国有土地的调控力度,抑制地方政府的卖地冲动。
第四,开征物业税。从国际经验看,开征物业税在短期内并不必然达到抑制房价的目的。在房地产市场需求弹性较小的情况下,征收物业税还会抬高房价,抑制市场的正常交易。但是,从长期看,征收物业税不仅有助于完善税收体系,促进增值税、所得税、财产税“三驾马车”均衡发展,而且有利于规范房地产市场交易秩序,抑制投机需求,增大持有房产的成本,使房价保持稳定与理性。同时,也有利于促使政府注重城市配套与社区服务,提升存量房地产价值,从而增加政府税收。笔者认为,物业税问题的关键不是应否开征,而是如何解决好税基、税率以及技术支持等问题。
第五,制定严厉的税收政策,有效抑制住房交易投机行为。长期以来,德国房地产市场发展一直比较很稳定,房价甚至出现负增长。其原因是多方面的。其中,一个重要原因是房地产交易市场的税收政策异常严厉。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果买卖获利,还要交15%的差价盈利税,这就大大缩小了房产商和炒房者的盈利空间。
第六,建立公开、透明、激励性的转移支付制度,充盈地方财政,使地方政府的事权与财力相统一,调动地方政府按照产业政策发展区域经济的积极性。
建立多元化的房地产供给体制,通过扩大住房供给来满足社会多层次的住房需求
1998年以前,我国的住房供给市场是一种以单位建房、集资建房为主,以商品房为辅的体制。1998年住房体制改革以后,国务院明确提出,城镇住房制度改革的目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。同时,明确提出,最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。目前,地方政府缺少动力建造廉租房,居民自建房和单位集资建房也被禁止,住房供应体系的90%以上实现了市场化。由于缺少多元化住房供给来满足多层次的住房需求,所以,房地产市场供给与需求严重不匹配,导致房价持续上涨。
近年来,针对中国的房地产市场供给体制,专家学者们进行了深刻反思和探讨。许多人建议我国应学习德国、新加坡,建立市场化和保障性住房并行的“双轨制”,以稳定房价和创造社会公平。这种观点是有道理的,但还远远不够。在“双轨制”基础上,我国还可以尝试放开居民自建房和集体建房,变“双轨制”为“多元化”。
从国外“双轨制”的运行情况看,市场化住房在整个住房体系中所占的比例一般都在25%左右,政府提供的保障性住房通常占到70%-80%。比如,德国的保障性住房占比为80%,新加坡高达97%。新加坡政府规定,占住户总数3%的富人由开发商提供住房,以收取很高的土地出让金,入住后还要收取高额物业税。而对占住户总数80%的中低收入者,由政府提供控制户型和房价的住房。对占住户总数8.5%的困难户,由政府提供补贴60-70平方米的房屋,对其他8.5%的特困户,出租42平方米左右的住房,每月仅收十几新元的房租。这种住房体系,既很好地解决了国民的住房问题,也避免了房价的失控。
那么,双轨制是否适合中国?笔者认为,中国是一个人口众多而且地区差异、城乡差异巨大的国家,而新加坡等是城邦国家,大国焉能师小国?德国虽然是一个大国,但经济发展均衡,地区差异和城乡差异也都很小。目前及未来一段时期,中国快速推进的城市化,使各城市都拥有大量的外来移民。如果仅靠政府建造经济适用房,该不该分给外来移民?如果分,那么北京、上海等大城市的政府能否承受?如果不分,那么是否会违背宪法赋予的公民平等权?其次,中国落后的公共治理水平和法制程度能否解决经济适用房的分配不公问题?能否制造出新的不公?德国、新加坡是法纪严明的国家,它们的住房政策从动议到决策和执行,都有着严格的程序和较高的透明度。即使如此,也难免偶尔爆发出丑闻。再次,中国具有对拥有住房权最执著而对租房兴趣不大的文化传统,这也决定了我国住房问题的解决与他国不同。
因此,中国需要一个多元化的房地产供给市场体系。这个市场体系应包括三个市场:一个是由政府管制的保障性住房市场;一个是由市场调节的商品房市场;一个是由居民自建房和单位集资建房构成的市场。其中,由政府管制的市场是主体性市场,另外两个市场是辅助的补充性市场。
作为主体市场,政府管制市场所提供的住房在全社会住房供给体系中至少应占到70%以上(1998年房改方案规定经济适用房占85%,廉租房占5%),该市场主要面向社会的中低收入阶层,而不是像现在的经济适用房只是针对穷人阶层(事实上,经济适用房政策早被滥用,购买经济适用房的很多人来自特权阶层和富裕阶层)。
从国外的经验看,如果政府提供的住房只针对穷人阶层,那么,这个市场会非常狭小,容易造成贫民窟。因此,政府提供的保障性住房市场应涵盖廉租房、非营利房、保本房、微利房、经济适用房乃至社会平均利润房,政府根据中低层收入居民的收入情况进行合理分配。为了保证分配的合理性,政府应引入普遍认同的 “累进税制”的方法,限制家庭或者个人购房的数量。这个方面,一些欧洲国家(如德国)和亚洲国家(如新加坡)的经验可以为我们借鉴。
现在,许多地方政府担心,由政府提供保障性住房是亏本生意。实际则不然。政府管制的房地产市场同样可以盈利,只是盈利的水平不像完全由市场主导的市场那样高。其实,即使出现一定亏损也是应该的。因为,实现“居者有其屋”是政府的本质职能之一,也是政府的一项重要社会政策。从长远看,在社会成员的居住权实现以后,地方政府可以通过物业税来增加财政收入。
由市场调节的商品房市场,它所提供的住房应当在全社会住房供给体系中占20%以上(1998年的房改方案是商品房占到10%),主要面向社会的高收入阶层。改革开放30多年来,我国的中产阶级和富人阶层迅速壮大。据有关研究报告称,中国资产达100亿元人民币以上的有200人,10亿元以上的有2000人左右,1亿元以上的有5万人左右,1000万元以上的有80万人左右。这个正在壮大的群体对住房的面积、品质要求很高,购买力也很旺盛,他们的住房需求必须依靠商品房市场,而不能依靠政府。
现有住房体制的一个最大弊端,是不允许城镇居民自建房屋,也不允许从事房屋建设的建筑企业开发住房,更不允许企事业单位集资合作建房,这就造成了房地产开发企业对房价和房地产市场的垄断。解决房地产价格高企问题,必须放开自建房和集资建房市场,以打破开发商的强势垄断地位。有人担心,这样会导致房地产市场的混乱。事实证明,欧美国家自建房的比例高达30%。目前,德国合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。如果我国将这个市场的份额定位在10%,只要政府加强规划和管理,将会促进房价的合理和房地产市场的稳定发展,也会拉动60多个行业的发展。而且,居民购房支出的减少将有利于居民财富的积累和其他消费的扩大。
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