40名居民志愿者组成物业公司
下水道堵了，找物业；楼道灯不亮了，也可以找物业；停电了，还得找物业……在沈阳市沈河区马官桥街道福陵社区，居民只要有事，最先想到的就是找社区的“物业公司”，不过这家“物业公司”和一般的物业可是有很大不同。
福陵社区有10栋弃管楼，2008年1月，物业公司走了。“当时，大院里到处是垃圾，一夜之间井盖就被偷了10个……”社区书记黄来英说，为了居民能正常生活，社区成立了志愿者物业公司。这个特殊的“物业公司”，所有的工作人员都是志愿者，这也是沈阳首家由社区牵头，完全由志愿者维护的“物业公司”。两年时间过去了，居民给志愿者物业公司打的分数越来越高，物业缴费率达到99%以上。
福陵社区的10栋弃管楼，是分批建成的，又属于不同的开发商，这900多户居民希望有一个什么样的物业公司？他们能承担的费用又是多少？用了3个多月时间，社区详细了解了居民们的情况和想法后，召开了全体居民大会，大多数居民都同意由社区成立物业公司，负责小区的管理。每家每月交5元钱，就是物业费了。
一户居民一年交60元钱，这只够志愿者物业公司雇保洁和买材料、工具的，有些房子还空着，不住人，这样也不能让居民交费，要想为居民提供物业公司一样的服务，就只能靠志愿者了。物业公司的运作全都依靠志愿者，而每一项花费都会定期向居民公示。
在志愿者物业公司里，共有40个志愿者，有电工、水暖、巡逻、清淘下水井、绿化……他们都是福陵社区的居民，每个人都在做着自己擅长的事。有的志愿者白天要上班，就下班后再来社区工作。
律师观点业主自管组织没经营权一旦出现纠纷难以解决
福陵社区的志愿者物业公司，使小区的业主们实现了“我的地盘我做主”，真正形成了“公司制”的业主自治物业管理体系。不过这样的做法，虽然已经从实践中得到了所有业主的拥护，但是否符合法规规定，又能否成为一种趋势来取代传统的物业服务企业呢？
辽宁同格律师事务所范书领律师表示，小区居民对物业采取自行管理的方式符合《物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 ”
可见，法律完全允许业主自管，这样做直接把业主放在权利主体的位置，不仅可以唤醒业主的责任意识，增加邻里之间的交流与感情，更为重要的是，业主支付的物业费肯定会大幅度下降，成本的节约以及对服务质量的迫切要求正是目前业主自管越来越受到关注的主要因素。在肯定业主成立“公司制”自管物业的同时，我们也应注意到，业主自管目前还存在着很多突出的问题，亟待立法加以完善并引导这一现象向正规的趋势发展。比如，收费为居民服务的性质应该如何界定？有偿服务虽然合理，但这种收费并没有许可，要如何进行管理，这牵涉到很多相关的问题。
范书领律师认为，无论是居民自发组成的团体还是业主委员会，在法律上都不是法人组织，只有管理权，并没有经营权，从事经营行业，在税收、开具发票方面很难操作，而且如果这些机构与业主发生纠纷，或者在业主自管物业的时候，某一户业主的权益受到损害，往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题，引发的纠纷将难以解决。
因此，业主自行管理作为物业管理的一种全新模式，可以积极探索，但这种做法要在大范围内推广，目前还存在着相当大的难度。一是配套的法律法规需要进一步完善，以适应新形势的发展，解决现实生活中出现的新问题；二是物业服务专业市场需要进一步发育成熟，物业经理人的队伍需要尽快形成，这些因素都直接影响着业主自行管理物业的模式能不能越来越多地进入人们的视线。
他山之石
看看北京这家业主自管物业公司
公司股东：全体业主股东代表：7位业委会委员
2007年在工商局注册成立的北京三自品格社区服务中心有限公司，公司股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任。起初成立公司是缘于物业公司的突然撤离，在经历了半年的业主自发自治管理之后，由于面临着管理团队不具有法人主体资格的地位，在管理过程中遇到了来自用人、收费、签署法律文书、责任承担等多方面的障碍，最后通过书面业主大会的形式成立了自治管理模式的公司。
公司依据章程定期召开股东大会，对公司业务、财务等进行直接监督。全体业主既是物业服务成本的承担者，又是物业服务质量和公司财务状况的监督者，还是物业服务的直接受益人。这就促使公司自觉地量入为出，精打细算，节省开支，降低了物业管理成本，提高了物业服务质量。
可见，不仅物业公司可以在小区中进行物业管理，业主也可以自己进行管理，即按照法定的程序，可由单个业主直接管理，也可由多个业主组成团体管理，而且业主还可以委托物业公司以外的其他管理人进行管理，可以说现在物业管理已经不再是物业公司垄断的阶段了，从事物业管理的主体渐呈多样化，物业管理中开始引入了竞争机制，这无疑将使广大业主从中受益。
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