新房价统计方案三大“软肋”：网签数据滞后 “阴阳合同”干扰 分类笼统平均
国家统计局日前发布《住宅销售价格统计调查方案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），将采用网签数据、实地调查等方式完善房价统计调查方法，在70个大中城市范围内按月调查和收集新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等基础资料，替代了原来由开发商自行上报房价的统计方法。
房价统计真实可靠，准确上报的数据和科学的统计方法二者缺一不可。在指出数据提供者有自身利益需求，统计局应对数据真实性进行分析和甄别的同时，相关专家表示，《征求意见稿》在统计方法方面虽进行了完善和修订，但网签数据滞后，“阴阳合同”干扰，房屋类型、地域统计过于平均是新统计方法的三大“软肋”，房价逼近真实仍有功课要做。
网签数据滞后真实性“打折”
对新建住宅价格的统计方式，《征求意见稿》明确，直辖市、省会城市等35个大中城市新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查；暂不能取得网签数据的35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另做调查。此前，房地产统计数据主要由开发商自报。
“相比开发商自报，网签数据可靠性和准确度更高。”中国社科院世界经济与政治研究所世界经济统计研究室副主任、副研究员刘仕国认为，采用网签数据统计房价能避免价格“打架”，增强数据可靠性。
但刘仕国同时提醒，因办理手续需要时间，大部分网签数据的公布存在一定滞后性，这种滞后性将影响实际数据的真实性。“有些网签数据甚至滞后1个月，会让数据真实性‘打折’。”他建议，统计部门应增设网签数据之外的数据源，解决网签数据滞后带来的不利影响。“增加数据来源，对已有数据详细甄别，才能增强房价准确性。”
“阴阳合同”盛行干扰亟待排除
与新房价格统计不同，二手房交易中盛行的“阴阳合同”是阻碍真实统计的“壁垒”。对二手住宅销售价格统计调查方式，《征求意见稿》明确，二手住宅调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，采用房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
“中介公司上报加调查员实地采价，将规避中介公司报低价拉低房价现象。”我爱我家副总经理胡景晖认为，实际成交价低于过户价是造成二手住宅价格失真的主要原因，调查员实地调查将在一定程度上改变这一现状。
刘仕国则指出，“购房者出于各种心理，规避真实房价，造成成交价格不真实，阻碍房价真实统计，新统计方案虽在这方面有所改善，但‘阴阳合同’的干扰仍未完全排除”。他表示，统计局应增加买方数据来源，通过各种渠道从购房者那里直接获取房价信息，“阴阳合同”的干扰才能降到最低。“直接从购房者处获取信息，能避免中间环节干扰，保障数据真实。”
统计“平均”数据实用性难发挥
对统计指标设置，《征求意见稿》明确，新建住宅设置保障性住房和商品住宅两个类别；商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类，二手住宅设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。
对于上述指标设置，接受记者采访的专家均表示，这种分类方式过于笼统和平均，不利于发挥数据实用性，为利于房价统计数据实用效果的发挥，统计过程应分类型、分区域开展。
“不同房屋、不同区域间房价差别较大，单纯公布70个大中城市的平均房价意义不大。”刘仕国认为，“细化房价统计信息，发挥数据实用效果也是急需解决的问题”。
胡景晖也表示，房价统计应分类型、分地区开展，以便精准显示房价变动。就类型而言，可以把住宅划分成普通住宅、公寓，然后对其进行分门别类统计；就区域而言，应对不同地区房屋按照区域详细划分，然后分地区公布房价，以北京为例，不同环路房价差异较大，一个平均的北京房价数据不能显示区域房价差别，失去了真实的参考意义。“只有分区域详细公布房价数据，数据本身的参考价值才能体现，单个类型、单个环路的房价变化，可能被误读为整体房价波动。”
商报记者丁开艳 |
